החלטה 1155 של מועצת מקרקעי ישראל

החלטה 1155, שהתקבלה בשנת 2008, היא עדכון של החלטה 979 שנועדה להסדיר את נושא זכויות הבנייה בנחלות של חברי המושבים והקיבוצים. צמד החלטות היסטוריות אלה – שחשוב לציין כי נתקלו בלא מעט ביקורת ציבורית ואף הועמדו למבחן בג”צ (החלטה 1155 אושרה על ידו בשנת 2011) – מאפשר לכ- 65,000 בעלי נחלות במושבים ובקיבוצים להשכיר או למכור חלק מהנחלה, בהתאם לרוח הזמן ולאילוצים הנובעים מהתמורות במשק.
חשוב להדגיש כי החלטה זו הינה וולונטרית, כלומר כל בעל נחלה יכול לבחור אם לנצל את ההטבות הגלומות בה או להמשיך להתנהל מול מנהל מקרקעי ישראל על פי ההסדרים הישנים. על מנת ליהנות ממלוא האפשרויות הגלומות בהחלטה 1155 מבלי להיגרר להוצאות גבוהות שאינן הכרח המציאות כדאי לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בשמאות במושבים ובתחום הקרקעות המשמשות לחקלאות באופן כללי.
תנאי מקדים להצטרפות חברי מושבים להסדר על פי החלטה 1155 הוא רישום חלקה א’ כיחידה נפרדת בשלמות וכן יש לשלם דמי חכירה בגובה 3.75% מערכה של הקרקע המוגדרת כחלקת מגורים, בהתאם ל”היקף בנייה בסיסי”, ועל סמך שומה פרטנית – שמאי מקרקעין יסייע לבעל הנחלה לא ליפול למלכודת של תשלומים מופרזים.

ביטול חובת הרצף הבין דורי

אחד השינויים החשובים שיצרה החלטה 1155 הוא ביטול חובת הרצף הבין דורי: אם לפני החלטות 979 ו-1155 ניתן היה לבנות למטרת מגורים 375 מ”ר כשהם מחולקים ל-2 יחידות דיור בנות 160 מ”ר (המיועדות לחוכר ול”בן ממשיך”) ועוד אחת בת 55 מ”ר לבן הדור השלישי במשפחה, הרי שלאחריהן ניתן לייעד יחידות דיור גם לקרובי משפחה אחרים של החוכרים וכן לחלק את זכויות הבנייה – אותם 375 מ”ר – בין מספר יחידות דיור בגדלים רצויים, כל עוד הם עומדים בתנאי תוכנית בתוקף.

הרחבת הבנייה בחלקת המגורים

אופציה נוספת שמעניקה החלטה 1155 היא בנייה של יותר מ- 375 מ”ר בחלקת המגורים. עבור בנייה נוספת זו, שגם היא צריכה לעמוד בתנאי תוכנית בתוקף, יש לשלם למנהל מקרקעי ישראל דמי חכירה מהוונים בהתאם לשווי זכויות הבניה הנוספות.
על דמי חכירה אלו יחולו הנחות בהתאם למיקום הנחלה ולהחלטות ממשלה שונות לגבי מתן עדיפות לבעלי נחלות בפריפריה או בקווי עימות. גם שמאי מקרקעין בעל ניסיון עשוי לסייע בהפחתת הסכום אותו משלמים למנהל.

פיצול מגרש

החלטה 1155 מאפשרת גם פיצול מגרש, בכפוף לתב”ע בתוקף ובהתאם לתמ”א 35, זאת בתנאי שיחידת דיור שניתן לבנות בה 160 מ”ר תישאר צמודה לנחלה ותשמש למגורי החוכר. זכויות הבנייה במגרש המפוצל צריכות לעמוד אף הן על 160 מ”ר לפחות, וכדי לממש את האופציה יש לשלם למנהל 29.25% משווי הקרקע שבמגרש המפוצל. גם בעת ביצוע הליך זה רצוי מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין הבקיא בתחום מורכב זה.