איך שמאי מעריך דירה

שמאות דירה נחוצה כדי להעריך נכונה את שווי הדירות בשוק. הערכה נכונה של שווי דירה קריטית לרוכשים כדי שישלמו את שוויה האמיתי של הדירה ולא מעבר והן עבור הבנקים ושאר נותני המשכנתאות אשר נדרשים להעריך את שווי הבטוחה שיקבלו עבור המשכנתא. אז איך שמאי מעריך דירה? המשיכו לקרוא וגלו.

איך שמאי מעריך דירה: שמאות מוקדמת

שמאות מוקדמת הינה שמאות פרטית שאתם, רוכשי הדירות, תזמינו. במסגרת השמאות המוקדמת, השמאי מטעמכם יגיע לדירה ויעריך את שוויה. השמאי יבחן מהו המחיר המקובל למטר בעסקאות שנערכו לאחרונה באזור וכן יעריך את שווי הדירה לפי מאפיינים ייחודיים לה.

המאפיינים הייחודיים אותם יבחן השמאי הם איכות הבניה, הקומה בה מצויה הדירה, האם יש מעלית בבניין, כיווני אוויר, חניות מוצמדות ומחסנים, קרבה למוסדות ציבור ולכבישים ראשיים ועוד.

לאחר שהשמאי יבדוק את כל הפרמטרים שהוצגו וכן יבחן מדדים נוספים שהוא ימצא לנכון לבחון במהלך השמאות המוקדמת, השמאי יוכל להעריך את שווי הדירה. הערכת השמאי תהווה עבורכם נקודת מוצא למשא ומתן עם המוכר, שכן לא תרצו כמובן לרכוש דירה במחיר גבוה יותר מהערכת השמאי.

ככל שהשמאי שהזמנתם הוא שמאי אמין ומקצועי, גם המוכר צפוי להתאים את עצמו להערכת השמאי ולדרוש מחיר הקרוב לגובה השמאות. כך, כל הצדדים בעסקה ידעו כי הם ביצעו עסקה הוגנת, במחיר השוק ובהתחשב במאפיינים הייחודיים של הנכס.

שמאות מורחבת (שמאות משכנתא)

בניגוד לשמאות המוקדמת הנערכת לפני החתימה על חוזה המכר, שמאות מורחבת נערכת לאחר החתימה על חוזה ולפני קבלת משכנתא מהבנק. כדי להבין מהי שמאות מורחבת, יש להיזכר תחילה כיצד משכנתא עובדת.

משכנתא הינה הלוואה שהבנק מעניק ללקוחותיו. במסגרת ההלוואה, הבנק משעבד נכס מקרקעין של הלווה לטובתו. במידה שהלווה לא יעמוד בתנאי ההלוואה, הבנק יוכל לפנות להוצאה לפועל, למכור את הנכס המשועבד לטובתו ולפרוע את ההלוואה.

לרוב, משכנתא ניתנת לצורך רכישת דירה. הדירה הנרכשת עצמה תהיה הבטוחה עבור הבנק – הרוכש ירכוש את הדירה אך תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק והדירה תהיה משועבדת לטובתו. ככל שהרוכש לא יעמוד בתנאי ההחזר של המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הדירה ולגבות את המגיע לו.

כאשר הבנק מעניק משכנתא כנגד נכס, הבנק מעוניין לדעת בדיוק מהו שוויו של הנכס ובאיזה מחיר הוא יוכל למכור אותו ככל שיהיה צורך למכור את הנכס בזריזות בהוצאה לפועל. מתוך הנחה שמכירה מהירה תהיה במחיר נמוך יותר ממחיר השוק, הבנק יעניק הלוואה בגובה של 75% משווי הנכס לכל היותר.

אם כן, כדי לדעת איזו משכנתא לאשר ללווה, באיזה סכום ובאילו תנאים, הבנק נדרש להעריך תחילה את שווי הנכס. לשם כך, הבנק דורש שתערכו שמאות מורחבת לדירה על ידי שמאי המוסכם על הבנק.

במסגרת השמאות המורחבת, השמאי יבצע בדיקות נוספות הנחוצות לבנק ואינן נחוצות במסגרת שמאות מוקדמת. כך, השמאי יבדוק מה הסיכון לנזקים מבניים בדירה, מה הסטטוס המשפטי שלה, האם חלים עליה שעבודים קודמים וכל בדיקה נוספת שהבנק ימצא לנכון לדרוש. לאחר כל הבדיקות הללו, השמאי יעריך את שווי הדירה.

הבנק ייתן לרוכשים משכנתא על סמך הערכת השווי של השמאי או על סמך חוזה המכר – לפי ההערכה הנמוכה מבין השתיים. כך, אם למשל חתמתם על חוזה לרכישת דירה ב-2 מיליון שקלים והשמאי העריך את שווי הנכס ב-1.8 מיליון שקלים, הבנק יתבסס על הערכת השמאי לצורך הענקת המשכנתא. במידה שהערכת השמאי הייתה גבוהה יותר מהתמורה החוזית, הבנק יסתמך על התמורה החוזית. זאת, כדי לצמצם כמה שיותר את הסיכון מבחינתו במכירה.

איך שמאי מעריך דירה: חשיבות הערכת דירה

הערכת דירה בשמאות מוקדמת ובשמאות מורחבת קריטית מאוד. כאשר עסקינן בשמאות מוקדמת, החשיבות של השמאות ברורה לכל – ללא הערכת שמאי אתם עלולים לבצע עסקה לא טובה, במחיר יקר מידי, שתפסידו עליה כסף רב.

שמאות מורחבת חשובה מאוד אף היא, אך מעבר לחשיבותה היא פשוט הכרחית. ללא שמאות מורחבת לא תוכלו לקבל משכנתא על הדירה ולכן שמאות מורחבת לא תלויה בכדאיות ובחשיבות אלא בצורך והכרח. עם זאת, מדובר בשמאות שהינה גם חשובה במיוחד וחשוב שתבחרו בשמאי מקצועי שיעריך את שווי הדירה בצורה נכונה, כדי שתקבלו מהבנק מקסימום משכנתא על הנכס בתנאים הטובים ביותר.

איך שמאי מעריך דירה: גורמים שנלקחים בחשבון במהלך ההערכה

כאמור, שמאי מעריך שווי דירה לפי פרמטרים שונים המשפיעים על ערכה. ראשית, השמאי יבחן את מיקום הדירה. האם מדובר בשכונה יוקרתית? מה המחיר המקובל למטר באזור? מעבר לכך, השמאי יבחן את מיקום הדירה הספציפית – היא קרובה למוסדות ציבור בשכונה? שומעים רעשים מהרחוב? נוח לצאת ממנה בבוקר או שפקוק? כל אלו הן חלק מבדיקות המיקום שייערכו לצורך שמאות הדירה.

לאחר מכן, השמאי יבחן פרמטרים הקשורים לדירה עצמה. שאלות דוגמת האם יש בניין במעלית, מה איכות הבנייה, האם יש נזקים לתשתיות ולמבנה והאם הצנרת תקינה הן שאלות שכל שמאי ישאל את עצמו ויעריך את שווי הדירה בהתאם לתשובות לשאלות אלו. כמו כן, השמאי יבחן כמובן את גודל הדירה על סמך מדידות מדויקות, את מספר חדרי השינה, השירותים ושאר מאפייני הנכס לצורך הערכת השווי.

לבסוף, השמאי יצטרך להעריך מגמות כלליות בשוק. האם השוק מתאפיין בעודף ביקוש שמעלה את מחירי הדירות, או שעליית הריבית והתחלות הבנייה הרבות ממתנות אותו? האם יש באזור דירות רבות להשקעה המשפיעות גם הן על העסקאות, וכדומה.

אם כן, השמאי ייקח בחשבון גורמים סביבתיים, מאפיינים של הדירה עצמה וכן מגמות כלליות בשוק כדי להעריך את שווי הדירה. זאת, הן בשמאות מוקדמת והן בשמאות מורחבת.

דוח השמאות

בתום ההערכות, השמאי ינפיק דוח שמאות. הדוח יכלול הערכות באשר לטיב הנכס, מאפיינים חיצוניים דוגמת מיקום ופנימיים דוגמת איכות הבנייה וכן סטטוס משפטי של הנכס. הערכת הסטטוס המשפטי תכלול הערכה בנוגע למצב המשפטי הנוכחי, כלומר בעלויות, הארות אזהרה, רישומים וכדומה בנוגע לדירה וכן הערכות משפטיות עתידיות דוגמת זכויות בנייה אפשריות, שינויי תוכניות במנהל ועוד

קביעת הערך

בהתבסס על דוח השמאות, תתבצע קביעת ערך הדירה. בשמאות מוקדמת קביעת הערך תשמש אתכם, לצרכי משא ומתן והחלטות מושכלות באשר לרכישת הנכס. בשמאות מורחבת קביעת הערך תשמש את הבנק לצורך קביעת תנאי המשכנתא.

חשיבות העסקת שמאי מוסמך

ייתכן בהחלט שעסקאות נדל”ן שתבצעו הן העסקאות הגדולות ביותר שיהיו לכם. לא תרצו לטעות בעסקאות אלו, בגלל הערכות שווי לא נכונות. לא משנה כמה אתם מעורבים בשוק ומבינים בו, הערכתכם לא תשתווה להערכת שווי על ידי שמאי מוסמך שזהו עיסוקו המקצועי.

מכיוון שכך, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה, רצוי בהחלט להעסיק שמאי. השמאי ימנע מכם לעשות עסקאות לא מוצלחות, יחסוך לכם סכומים משמעותיים מאוד ברכישה והערכתו תהווה נקודת מוצא למשא ומתן עם המוכר. פנו לשמאי מוסמך – ולא תתחרטו.