מה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח – יניב רפאל עושה לכם סדר

ההבדל בין היטל השבחה למס שבח הוא פשוט: היטל השבחה משולם לרשות המקומית כאשר ערך הנכס עולה בעקבות תכנון או הרחבה, גם אם לא מכרתם את הנכס. מס שבח לעומת זאת משולם לרשות המיסים רק כאשר מוכרים נכס ומפיקים ממנו רווח.

כשמדובר בעסקאות ופרויקטים בתחום הנדל”ן ישנם שני מונחים בולטים שיש להבין ולהכיר: היטל השבחה ומס שבח. לכאורה, השמות שלהם דומים יחסית וכמובן שהם מתייחסים לתחום של מקרקעין, אך יש ביניהם הבדל משמעותי הנוגע לסוג המיסים שכל אחד מהמושגים מתייחס. ישנה חשיבות בהבנה של ההבדלים ביניהם בכדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות לכם כסף רב בכל הנוגע לעסקאות בתחום הנדל”ן. במאמר שלפניכם נעמוד על ההבדלים בין מס שבח להיטל השבחה, מה המאפיינים, מה כל מונח כולל ומה משמעותו. 

לפני הכל, הבנת המושגים: מה זה היטל השבחה ומס שבח?

טרם נתייחס להבדלים בין שני המונחים נבין כל אחד מהם בנפרד:

• היטל השבחה – מדובר בתשלום המוטל על בעל הכנס במקרה של השבחת הנכס או עלייה בשווי הנכס שנוצרה בעקבות שינוי בתוכנית המתאר. כלומר, במידה ולאחר שיפור הנכס או מתן זכויות בניה נוספת – עלה שווי הנכס, בעל הנדל”ן יחויב לשלם היטל השבחה עבור הרשות המקומית בה הנכס נמצא. חשוב להדגיש- כי היטל זה הוא חובה ואינו תלוי במכירה של הנכס לאחר שיפורו, אלא נדרש גם במקרים של פיתוחים ותכנונים שונים.
• מס שבח: במס שבח, מדובר בתשלום הנדרש כשבעל נכס מוכר אותו מפיק רווח על השבח, כלומר בעל הנכס ידרש לשלם על ההפרש (הרווח) בין המחיר בו רכב את הנכס לבין המחיר בו מכר אותו. כאן חשוב לשים לב כי ניתן להפחית ממס השבח עלויות מסוימות כמו רכישת הכנס, הוצאות של הפיתוח ועוד. 

ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה

נבחן את ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה לפי 4 קריטריונים:

1. תנאי החיוב:

• במקרה של היטל השבחה החיוב נדרש כאשר שווי הנכס עולה בעקבות תכנית מתאר חדשה או שיפור של זכויות הבנייה של הנכס, גם אם הנכס לא נמכר. 
• לעומת זאת, במס שבח החיוב נדרש כאשר יש מכירה של הנכס, והמיסוי מתבצע על הרווח וההפרש בין הרכישה של הנכס לשווי המכירה שלו.

2. הגוף שגובה את התשלום:

• כשמדובר בהיטל השבחה הוא נגבה על ידי הרשות המקומית בה נמצא הנכס.
• למול כך, בעניין מס שבח, הוא נגבה על ידי רשות המיסים שהיא הגוף הממשלתי האחראי להטיל ולהוציא לפועל מס שבח.

3. היחס לתקופת הזמן:

• מס שבח נקבע רק במועד של מכירת הכנס ולאחר הפקת הרווח.
• בעניין היטל השבחה אין עניין של מועד מכירת נכס, אלא התשלום עשוי להיגבות גם שנים לאחר רכישת הנכס, רק במידה והושגו זכויות בנייה ושיפור נוספות שמעלות את הערך של הנכס.

4. השלכות כלכליות:

• במס שבח התשלום נדרש רק במידה ויש מכירה של נכס, וגם כאן, הוא מוגדר לפי הרווח שנעשה מהמכירה, כלומר אין כאן תשלום נוסף.
• בהיטל השבחה, התשלום הוא גם ללא מכירת הנכס ובעצם משמש כתשלום נוסף על הנכס, מה שהופך להיות עוד נטל כלכלי. 

איך ניתן לבצע הפחתת מס שבח או היטל השבחה?

גם אם אתם חייבים לשלם מס שבח או היטל השבחה, חשוב לדעת שיש דרכים חוקיות להפחית את הסכומים האלו באופן משמעותי.
כמה מהדרכים המרכזיות כוללות:

• ניכוי הוצאות מוכרות – תוכלו להפחית ממס השבח הוצאות כמו שיפוצים, עורך דין, תיווך, שכר שמאי והוצאות רכישה.

• בדיקת פטור ממס שבח – לדוגמה, אם אתם מוכרים דירת מגורים יחידה, ייתכן שמגיע לכם פטור חלקי או מלא ממס שבח.

• בדיקת שומת היטל ההשבחה – פעמים רבות השומה הראשונית שמבצעת הרשות המקומית גבוהה מדי, וניתן לערער עליה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמכם.

• תכנון מוקדם – אם תתייעצו עם שמאי מקרקעין לפני ביצוע עסקה, ניתן לבצע תכנון שמקטין את חשיפתכם למיסוי עתידי.

הפחתת מס שבח או היטל השבחה אינה עניין טכני בלבד – מדובר בהליך שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. לכן, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין מומחה עוד לפני המכירה או ההרחבה של הנכס.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא מס שבח והיטל השבחה

1. האם תמיד משלמים היטל השבחה?
לא. אם התוכנית שאושרה אינה משביחה את הנכס או שאין עלייה בשווי, לא תידרשו לתשלום.

2. האם אפשר לערער על שומת היטל ההשבחה?
כן. ניתן להגיש ערר באמצעות שמאי מקרקעין מטעמכם, ולעיתים רבות השומה מופחתת משמעותית.

3. מתי משלמים מס שבח?
רק כאשר מתבצעת מכירה בפועל של הנכס, והחישוב נעשה על פי הרווח מהמכירה.

4. האם יש דרך לקבל פטור ממס שבח?
כן, במקרים של דירת מגורים יחידה או ירושה, החוק מאפשר פטורים מלאים או חלקיים.

5. למי משלמים כל אחד מהמיסים?
היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית, ואילו מס השבח משולם לרשות המיסים.

לסיכום

במידה ואתם נמצאים בתהליך של רכישת נכס או מכירתו, חשוב להכיר ולהבין מה זה היטל השבחה ומס שבח ומה ההבדל בין היטל השבחה ומס שבח. אם נפשט את הדברים, היטל השבחה נדרש לאחר שישנה עליה בערך ושווי הנכס. במידה ופועלות תכניות שמטרתן לשפר את הנכס, בעל הנכס נדרש לשלם לרשות המקומית. לעומת זאת, מס שבח הוא תשלום שנדרש רק במידה ומוכרים את הנכס ומחושב לפי הרווח וההפרש בין שווי רכישת הנכס למכירה שלו, במקרה זה המס נגבה על ידי רשות המיסים.

אז אם עוד לא הבנתם מה ההבדל בין מס שבח לבין היטל השבחה, בכדי להימנע מטעויות וחוסר סדר בנושא, מומלץ לקבל סיוע של שמאי מקרקעין המתמחה בנושא, הוא גם עשוי לעזור לכם למצוא דרכים בהוזלת העלויות וגם לבצע את הפעולות הנדרשות במקומכם.

וצים לוודא שאתם לא משלמים מיסים מיותרים?
יניב רפאל, שמאי מקרקעין מוסמך, מתמחה בבדיקת מס שבח, היטל השבחה והפחתת מס שבח.
פנו לייעוץ אישי וחסכו אלפי שקלים בעסקת הנדל״ן שלכם.