כל הקשור בהיטל השבחה הוא תחום שיש להבין אותו לעומק לפני שצוללים לשלב של השיפוצים. לאחר אישור מהרשות בה הנכס שלכם נמצא, תצטרכו לבדוק את תהליך ההשבחה לעומק, מה הוא כולל, כמה זמן, מה הסכומים שתצטרכו לשלם בהתאם לשיפוץ ועוד. תהליך מסוג זה דורש הבנה מעמיקה בתחום ועל כן, מומלץ לקחת איש מקצוע בתחום כמו שמאי מקרקעין שיסייע לכם לאורך התהליך כולו. היטל השבחה הוא חוק במדינה ועל כן, יש לעמוד בו, אך גם כאן אם תרצו תוכלו למצוא את המקומות לקבל הנחות או הטבות מסוימות וזאת כדאי לבחון גם כן עם שמאי.
היטל השבחה
במידה ויש בבעלות שלכם נכס נדל”ן מסוים, בן אם דירה או בית קרקע- כדאי לכם לקרוא היטב. ודאי נתקלתם בעבר או תתקלו בעתיד בעניין של תוספות בניה ושיפוצים. בכדי לקבל אישור על כך, תצטרכו לפנות לוועדה המקומית העוסקת בתכנון ובנייה ברשות שלכם. לאחר האישור, תוכלו להתקדם ולהרחיב את הנכס בבעלותכם, דבר שבוודאי עשוי להעלות את הערך של הנכס שלכם. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שלא רק אתם תהנו מכך, והרשות עצמה גם תרצה לקבל את החלק שלה “בעסקה”- זו הכוונה בהיטל השבחה.
מה זה היטל השבחה – הגדרת המושג
מדובר בתשלום שהוא חובה מבחינה חוקית (כמו מס), ומוטל על בעל הנכס או חוכרי דורות- מי ששוכרים קרקע לתקופה ארוכה מאד המתפרסת על לפחות 49 שנים. הסכום של היטל השבחה נגזר משינויים של הבניה והיקף גודל הנכס לאחר השיפוצים שנעשו בו. באופן זה, כאשר יש אישור מהרשות המקומית לגבי תכנית בניה חדשה, המוסיפה על המבנה הקיים, ערך הנכס עולה ולכן בעל הנדל”ן נדרש לשלם מס השבחה. הרציונל מאחורי, הוא העובדה כי בעקבות פיתוח הנכס, הרשות נדרשת למשאבים רבים על מנת לממן את הפיתוח.
מתי חלה חובה לשלם היטל השבחה?
תשלום על היטל השבחה מתבצע כאשר נרצה לממש את זכויות הבנייה שניתנו. לצורך העניין, אם בהתאם לאישור תכנית נוכל להרחיב את הדירה – אז נצטרך לשלם את היטל ההשבחה כאשר נתחיל להרחיב אותה. זאת מאחר והרחבת הדירה מאפשרת לנו להעלות את ערך הנכס, כך שאם נמכור את הדירה – נקבל עליה יותר. בדרך כלל, הוא חל על בתים צמודי קרקע, דירות גן, דירות גג וכדומה. קיימים לא מעט מקרים בהם הוועדות המקומיות יאשרו תכניות בנייה על הגג או אפילו יאפשרו להוסיף קומה למבנה מסוים.
איך מחשבים היטל השבחה?
טרם תפנו לבקש אישורים מהרשות בה נמצא הנכס שלכם, חשוב לקחת בחשבון את המחיר שעשוי לעלות לכם היטל ההשבחה. באופן כוללני, היטל ההשבחה עומד על כ-50% משווי ההשבחה, כלומר, כל מה שאושר לכם בהשבחה, אלו סכומי אותם תדרשו לשלם כהיטל השבחה. בכדי להסביר זאת בצורה פשוטה יותר נציג דוגמא: במידה ויש לכם נכס, והוועדה ברשות אישרה לכם להוסיף 80 מ”ר לדירה, כאשר כל מטר רבוע שווה 5,000 ש”ח, השווי הכולל של זכות הבנייה יצא 400,000 ש”ח, כלומר 80 כפול 5,000 ש”ח. מתוך הסכום הכולל נדרשו לשלם 50% שהם 200,000 שקלים.
יחד עם זאת, יש דרך להפחית היטל ההשבחה, את שווי ההוצאות של הבנייה ששולמו בשביל השיפוצים. כך שבמידה והוצאות הבנייה עבור התוספת הן 200,000 ש”ח, שווי ההשבחה אינו 400,000 ש”ח אלא, נוריד מימנו את ההוצאות ונשאר עם שווי של 200,000 ש”ח. מכאן נגזור 50% שהם 100,000 ש”ח סך הכל של היטל ההשבחה.
בהמשך לכך, יש לציין כי על אף הנוסחה הכוללת, ניתן לערער על סכום היטל ההשבחה שנקבע. כך במידה ותחשבו כי הסכום הוא שגוי תוכלו לערער על כך, וכדאי לעשות זאת יחד עם שמאי מקרקעין שמומחה בתחום ויכול לבדוק בעצמו את שיעור ההיטל, לבצע הערכה נוספת עבורכם. לאחר מכן, השמאי יוכל לפנות לשמאי של הרשות המקומית עם ערעור, במטרה להוזיל מסכום היטל ההשבחה וכך לחסוך לכם הרבה כסף במקרים מסוימים.
בנוסף, חשוב לקחת בחשבון כי ישנם שינויים שעבורם שולם היטל השבחה, מס זה עשוי להיות חלק מההוצאות אותם צריך לקחת בחשבון בתהליך המכירה. בנוסף במידה ולא תממשו את כל הזכויות בנייה שקיבלתם להם אישור, ותמכרו את הנכס, ייתכן שהקונה יצטרך לשלם את היטל ההשבחה ועל כן, חשוב לתאם זאת מראש כחלק מחוזה הרכישה.
הנחות ופטורים
בנושא של היטל השבחה ניתן לקבל הנחות במקרים מסוימים:
- תוספות בנייה לשימוש עצמי: במצבים בהם השינויים של המבנה הם עבור מטרות אישיות (מבלי למכור או להשכיר את הנכס), קיימת אפשרות לקבל פטור מלא מהיטל השבחה בעיקר כאשר מדובר בשיפוצים קטנים כמו הרחבת חדר אחד או הוספה של חלק במרפסת.
- בנייה ציבורית או עבור דיור ציבורי: כאשר השינוי של המבנה הוא עבור מטרה ציבורית או פרויקט כזה, אפשרי שסכום ההיטל יופחת בחלקו או באופן מלא.
- מבנים בעלי ערך היסטורי: במצבים בהם מדובר במבנים לשימור, בעלי הנכס עשויים לקבל זכאות להנחה מהיטל השבחה. זאת על מנת לא ליצור העמסה על בעלי הכנס בתשלום נוסף.
- כפי שציינו מקרים בהם ניתן להוריד את ההוצאות גם כן מהיטל ההשבחה.
כמובן שישנם מצבים נוספים בהם ניתן לקבל הנחות או פטור מלא מהיטל השבחה ולכן כדאי להתייעץ לאורך כל הדרך עם איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין, שעשוי למצוא אפשרויות שונות של הנחות למול המקרה הספציפי שלכם.
יניב רפאל – שמאי מקרקעין מנוסה
תהליכים הקשורים בנדל”ן, בין אם רכישה / מכירה או שיפוץ, כרוכים בהבנה של התחום ויש לכך חשיבות, בכדי שהדברים יצאו כמו שצריך ולא תשקיעו זמן, כסף ואנרגיה לחינם. על כן, מומלץ גם בתהליכים של היטלה השבחה להסתייע בשמאי מקרקעין מקצועי ובעל ניסיון בתחום. שמאי מומחה וידע לעזור לכם בהערכה של שווי הנכס לפי ואחרי תהליך ההשבחה. בנוסף, יש לו נקודת מבט מדויקת ואובייקטיבית וכך הוא יוכל להבטיח לכם שלא תשלמו יותר מימה שצריך.
בתהליך עצמו, השמאי יבחן את הנכס לפני השינוי שנעשה בו ובעיקר לאחריו, יעמוד על השינויים שנעשו בנכס מה ההוצאות עבורם ומהו ערכם הכספי. במקרים בהם לא תהיו מרוצים או תחששו כי לא קיבלתם סכום נכון של היטל השבחה, השמאי יוכל לסייע לכם בהגשת ערעור לרשות המקומית. ניתן להעלות ספק לגבי העסקת שמאי בתהליך, כיוון ותצטרכו לשלם לו על כך, אך אי אפשר להתעלם מכך שזה עשוי לחסוך לכם הרבה כסף בתהליך ובעיקר לתת לכם ביטחון שהדברים נעשים כמו שצריך ולטובתכם.
בכדי למצוא שמאי טוב, כדאי לבחון בקבוצות שונות בנושא, לחפש המלצות וביקורות ולשאול אנשים שאתם מכירים. ישנה חשיבות לבחור שמאי עם ניסיון בתחום שאתם באמת יכולים לסמוך על האמינות והמקצועיות שלו. כשאתם מגיעים לפגישה עם השמאי, תבדקו באילו מקרים הוא טיפל ונסו להבין עד כמה הוא היה יעיל בתהליך. בסופו של דבר, המטרה בלקחת שירות משמאי היא להקל על התהליך ולחסוך לכם כסף במידת האפשר.כך לדוגמא תוכלו לבחון את האפשרות עם יניב רפאל, בעל ניסיון של מעל 15 שנים בתחום, עם רזומה עשיר של עבודה עם תיקי לקוחות רבים.
סיכום
מידע נוסף: ביטול היטל השבחה, היטל השבחה פטור