שמאות מקרקעין לתכנון המס

כמה שווה הנכס שאתם מוכרים או קונים? מסתבר שהתשובה לכך תלויה במספר רב של פרמטרים: גודל הנכס, שנת הבנייה שלו, סטנדרט הבנייה, השכונה שבה הוא ממוקם, הביקוש לקנייה או שכירות באותה שכונה, רמת הפשע באזור והזמן שבו אתם מעוניינים למכור. לכן, כדי לדעת בוודאות שהעסקה שאותה אתם עומדים לבצע אכן משתלמת, חשוב לקבל דו”ח משמאי מוסמך הכולל את הערכת השווי של הנכס. לערך הבית קיימת גם משמעות נוספת – סכום המס שתשלמו במכירה או בקנייה. במאמר זה נדון בקשר בין שמאות המקרקעין לתכנון המס.

קונים נכס? מצפה לכם מס רכישה

רכישת הנכס היא עסקה שבה עובר כסף מיד ליד בסכום מוסכם מראש ומהווה אירוע מס. הפרמטרים המשפיעים על הסכום יהיו: סכום הרכישה’ האם מדובר בדירת מגורים יחידה או דירת מגורים נוספת (סיטואציה שמתרחשת אם אדם חי בנכס אחד וקונה נכס נוסף לפני שמכר את הראשון ודרגת הנכות של הרוכש (אם קיימת). 

רוכש נכה יזכה להטבה משמעותית מבחינת מיסוי.

בשנים האחרונות עלה מס הרכישה למשקיעים לשיעור של 8%, במקום מדרגות שנעו בין 5%-7%, כל עוד הנכס נמכר בסכום של 5,100,000 ₪ לכל היותר. 

דירות יוקרה, לעומת זאת, שערכן מעל 5,100,000 יגררו תשלום מס רכישה גבוה יותר של 10%. 

כך, נכס שמחירו 2,000,000 ₪ יגרור חבות מס רכישה בסך 10,613 ₪ אם מדובר בדירת מגורים יחידה, לעומת זאת, אם מדובר בדירת מגורים שנייה הוא יגרור תשלום מס גבוה באופן ניכר אשר יעמוד בשיעור של 160,000 ₪.

כאשר שמאי המקרקעין מעריך את הנכס שאתם עומדים לרכוש, חשוב לתכנן את עלות המיסים –  תוספת שתהווה חלק מהעסקה (טרם אתם פונים בבקשה למשכנתה), בפרט אם מדובר בדירת מגורים שנייה. אם תוכלו להפחית ממחירה של הדירה 50,000 ₪ בזכות דו”ח השמאי, הדבר גם יסייע לכם לשלם מס רכישה בסכום נמוך ב-4,000 ₪.

מוכרים את הנכס? יתכן ותאלצו לשלם גם מס שבח

מכירת הנכס מהווה אף היא אירוע מס שגורר תשלום מהמוכר. במקרה של מכירה ישנם מספר פרמטרים נוספים הנלקחים בחשבון מלבד המחיר. ראשית, אם הנכס נרכש במחיר נמוך מהמחיר שבו נמכר עשוי להיות מס בגין השבחת הנכס. מתוך רווח ההון יקוזזו תחילה עלויות שיפוץ, פחת, עליות עורך דין, מס הרכישה ועלויות נוספות. אם בעל הנכס מחזיק בו במשך שנה וחצי וזוהי הדירה היחידה בבעלותו, ניתן להצהיר על כך בפני רשות המיסים ולבקש פטור ממס שבח. במקרים נוספים ניתן לדווח לרשויות מיסוי המקרקעין, ולבחון אפשרויות נוספות להנחות הרלוונטיות לכל חבות מס על נדל”ן.

חשוב לדעת כי גם במקרה של העברת הנכס לבן משפחה (שלא במסגרת ירושה) קיים מיסוי. במקרה זה חשוב לקבל את הערכת שווי הדירה משמאי מורשה כדי לחשב את המס שישלם מקבל הנכס. לעיתים מקבל הנכס יזכה לפטור של מרבית מס השבח, אך יאלץ לשלם כשליש מהסכום אותו היה משלם לו רכש את הנכס על פי שוויו המקורי.

לסיכום, שמאות מקרקעין מהותית הן בתהליך הרכישה והן בתהליך המכירה של נכס. מומלץ לקבל ייעוץ מקיף משמאי שיוכל לסייע לכם בתהליכים אלו.