שמאי מקרקעין
שמאות מקרקעין היא שירות בעל חשיבות עצומה בעידן שבו מחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות. מהות השירות היא הערכת שווי של נכסים מכל הסוגים, ובפרט דירות. שמאי מקרקעין מוסמך מספק חוות דעת מפורטות ומנומקות עבור רכישת דירה, מכירת בית, קבלת משכנתא, בדיקת כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות עירונית, השבחת נחלות במושבים ועוד ועוד. המקצוע מוסדר בחוק ומפוקח ע”י מועצת שמאי המקרקעין, והאחריות מחייבת גם אתכם לבחור במומחה בקיא ועתיר ניסיון.
הגדרת התפקיד – מה עושה שמאי מקרקעין?
שמאי מקרקעין נכנס לתמונה בכל מקרה שבו נדרשת הערכה מדויקת לשווי של נדל”ן: דירה, בית פרטי, נכס מסחרי, מחסן, מגרש, נחלה חקלאית וכו’.
חוות הדעת המקצועית של השמאי נדרשת במגוון רחב של מצבים. למשל, כדי שתוכלו לדעת האם עסקה מסוימת שעומדת על הפרק אכן משתלמת, בין אם אתם המוכרים ובין אם הרוכשים. חוות דעת של שמאים בתחום המקרקעין משמשות גם לקביעת שומות מס (פירוט בהמשך העמוד), וכן לצרכים משפטיים כשמתגלה סכסוך סביב נדל”ן.
כך למשל דוח שמאי מומחה עשוי להוות בסיס לתביעה בגין ירידת ערך של נכס מסוים. שמאים עשויים לתרום גם להסכמי גירושין, מפני שחוק יחסי ממון בין בני זוג מחייב חלוקה שוויונית לחלוטין של כלל הרכוש. החלק של השמאי הוא לספק את המידע הנחוץ ביחס לערך של זכויות שונות בנדל”ן. באופן דומה שמאי המקרקעין מסייעים להסדיר סכסוכי ירושה ומובילים לחלוקה הוגנת של העיזבון בין היורשים.
מתי צריך לפנות לשמאי מקרקעין?
אחרי שמבינים מה זה שמאי מקרקעין, ומה מהות השירות, כדאי לפרט גם את המצבים שבהם הוא נחוץ. יש מקרים שבהם חובה לקבל חוות דעת של שמאי מוסמך ויש גם מקרים שבהם זו המלצה בלבד (אבל המלצה שכדאי מאוד לאמץ).
מצב אחד שבו שמאות מקרקעין היא חובה הוא קבלת משכנתא: אף בנק ואף חברה חוץ בנקאית לא יעניקו סכום כסף גבוה בלי הערכת שווי מוסמכת.
כשסכסוך סביב נדל”ן מגיע לבית משפט, השופט או השופטת עשויים לדרוש חוות דעת של שמאי מקרקעין. כדאי להימנע מהטרחה וההוצאות המרובות סביב הליך משפטי, ולהיעזר בחוות דעת כזאת מראש, וכך לפתור את הסכסוך לפני שהוא מסלים.
אם קיבלתם הצעה לפרויקט התחדשות עירונית, רצוי לפנות לשמאי. הערכת שווי של איש מקצוע היא בסיס הכרחי לבחינת ההצעה וכמובן גם לצורך השוואה בין מספר אפשרויות.
מצב נוסף שבו שמאי מקרקעין מסייע לכם הוא קבלת דרישה לתשלום מס שבח, היטל השבחה או מס רכישה. במקרים אלה השמאי קודם כל מוודא שיש היתכנות אמיתית להפחתת חבות המס, ואם כן, הוא יגיש עבורכם השגה על השומה שעשויה לחסוך לכם סכום כסף משמעותי.
כיצד מתבצעת הערכת שווי נכס? השיטות המקובלות
שמאי מקרקעין מוסמך עשוי לבצע הערכת שווי לנכסים שונים במספר דרכים. האופציות המקובלות ביותר הן שיטת ההשוואה, שיטת העלות ושיטת ההיוון:
* שיטת ההשוואה – השיטה הפופולרית ביותר. בשיטה זו הבסיס לקביעת שווי הנכס הוא השוואה לנכסים בעלי מאפיינים דומים. השלב הראשון בעבודת השמאי יהיה איסוף הנתונים הרלוונטיים, כלומר המחיר שבו נמכרו נכסים דומים באותו אזור. השלב השני יהיה התאמה, מפני שלצד הדמיון, לכל נכס יש גם מאפיינים ספציפיים (שנת בנייה, שיפוץ שנעשה וכו’). שיטת ההשוואה יעילה מאוד אבל עלולה שלא להתאים לנכסים ייחודיים.
* שיטת העלות – בשיטה זו שמאי המקרקעין מחשב את העלות הצפויה לבנייה חדשה של נכס זהה לנכס שאותו הוא התבקש להעריך. החישוב כולל התייחסות לחומרים הדרושים, לשכר העבודה העדכני ועלויות רלוונטיות נוספות. לאחר מכן מפחית השמאי מהתוצאה שהתקבלה את ירידת הערך במשך השנים (תוך שהוא לוקח בחשבון גם את רמת התחזוקה של הנכס הספציפי). שיטת העלות מתאימה מאוד לנכסים ייחודיים ולנכסים חדשים.
* שיטת ההיוון – שיטה זו, שנקראת גם גישת ההכנסות, מיועדת לנכסים מסחריים. העיקרון המנחה הוא אומדן ההכנסות שהנכס צפוי להניב לאורך כל תקופת השימוש בו. בין השאר נלקחים בחשבון אופיו של הנכס, ההוצאות הדרושות לתחזוקתו וניהולו, רמת הסיכון להכנסות ממנו ועוד. מתוך ההכנסות הצפויות והתשואה של הנכס המניב, אפשר לגזור את השווי שלו.
מה בודק שמאי מקרקעין כדי להעריך שווי נכס?
על-מנת שדוח שמאי ישקף את הערך של הנכס באופן המדויק ביותר האפשרי, נדרשות בדיקות מדוקדקות. בדיקה אחת היא במישור המשפטי, על-מנת לוודא שלא מוטל על הנכס שעבוד, לבחון את אופן הרישום בטאבו, לעבור על תקנון הבניין כדי להבין מה המצב המשפטי של הרכוש המשותף, ועוד.
עוד בדיקה משמעותית היא של היתר הבנייה, במטרה להבין האם יש חריגות בנייה (לכל חריגה, אפילו קלה, יש השפעה עצומה על ערך כל נכס). למעשה תתבצע באופן כללי בדיקה תכנונית, מפני שאם יש זכויות בנייה שעדיין לא נוצלו הן מעלות את ערך הנכס.
מרכיב נוסף בבדיקה של שמאי המקרקעין היא של סביבת הנכס ושל התוכניות לבינוי באזור: אם צפויה הקמת פארק בקרבת הדירה, הערך שלה צפוי לעלות, ולעומת זאת אם מול חלון הסלון ייבנה בניין רב קומות, שווי הנכס ירד.
כמו כן תתבצע בדיקה הנדסית כדי לבחון את המצב הפיזי של הנכס, לרבות גילוי ליקויים קריטיים כמו רטיבות או סדקים.
מי יכול להיות שמאי מקרקעין?
אחרי שהבנתם מה עושה שמאי מקרקעין, חשוב לדעת שלא כל אדם יכול להכריז על עצמו כשמאי. למעשה מדובר באחד המקצועות התובעניים ביותר מבחינת תהליך ההסמכה.
השלב הראשון הוא לימודי שמאות מקרקעין, וכדאי לדעת שאלה מיועדים רק לבעלי תואר ראשון. היקף הלימודים הוא 600-800 שעות לימוד, ובדרך כלל נדרשות בין שנתיים לשלוש שנים כדי להשלים את השלב הזה בהכשרה.
השלב הבא הוא מעבר בחינות הסמכה. את הבחינות עורכת מועצת שמאי המקרקעין המשויכת למשרד המשפטים. מי שעובר את הבחינות מתחיל סטאז’, ולאחר תקופת התמחות בת שנה (בהיקף של 40 שעות בשבוע) או שנתיים (בהיקף של 20 שעות שבועיות) ניתן להירשם בפנקס שמאי המקרקעין ולהתחיל לעסוק בתחום.
איך לבחור שמאי מקרקעין מקצועי?
תהליך ההסמכה המורכב מהווה באופן טבעי מסננת יעילה, אבל לנוכח החשיבות העצומה של שומת מקרקעין נדרשת אחריות גם מכם.
קודם כל כדאי לבחון את היקף הניסיון של כל שמאי. רצוי לקחת בחשבון גם את הוותק באופן כללי וגם את הניסיון הספציפי בתחום הרלוונטי עבורכם, ובמיוחד אם זהו נושא מורכב (למשל, היוון נחלה חקלאית).
לאחר מכן כדאי לבדוק אם יש לאיש המקצוע המלצות של לקוחות קודמים – זוהי אינדיקציה מצוינת לאיכות השירות, ובפרט כשמדובר בחוות דעת מפורטות.
שיחה עם שמאי תאפשר לכם להתרשם מהרצינות שלו וממידת המחויבות שלו לשקיפות מוחלטת – ערך קריטי במתן שירותי שמאות מקרקעין. דוגמאות לשאלות רלוונטיות לפני הזמנת השירות:
- באילו תחומים אתה מתמחה?
- איך עובד התהליך?
- איזה מסמכים אתה צריך ממני?
- מה תבדוק לגבי הנכס?
- האם תוכל להציג לי דוגמה לעבודה דומה לזו שתספק עבורי?
- האם אתה נכלל ברשימה של הבנק (כשהמטרה היא חוות דעת למשכנתא)?
- כמה זמן נמשך התהליך עד לקבלת חוות הדעת?
עלות שירותי שמאות מקרקעין
העלות של הערכת שווי דירה מתחילה במחיר של סביב ה-2,500 ₪ ויכולה להגיע גם לסכום כפול מכך כשנדרשת עבודה רבה יחסית. שירות דומה עבור בית פרטי יהיה מעט יקר יותר בגלל המורכבות הרבה יותר. אם חוות הדעת נדרשת לצורך הליך משפטי, היא חייבת להיות מפורטת במיוחד ולכן העלות מתייקרת ב-1,000 עד 2,000 ש”ח.
במקרה של הערכת שווי לנחלה במושב, יש הבדל בין שירות שכולל בדיקת מיסוי לבין שירות שלא כולל בדיקה כזו. במקרה הראשון המחיר יהיה כ-10,000 ₪ ולפעמים גם יותר, ובמקרה השני: 4,000 עד 6,000 ₪.
חשוב להדגיש שבכל המקרים הנ”ל ערך הנכס לא מהווה שיקול בהצעת המחיר, אלא רק מורכבות ההערכה וזמן העבודה. השגה על שומת מס עשויה להיות מתומחרת בסכום קבוע, או באחוזים מתוך הפחתת חבות המס, בהתאם לנסיבות הספציפיות.
יניב רפאל – שמאי מקרקעין עם ניסיון
יניב רפאל מספק את כל הסוגים הקיימים של שירותי שמאות מקרקעין, על בסיס ניסיון של למעלה מעשרים שנות פעילות ענפה בתחום. לצד המקצועיות יוצאת הדופן, מתאפיין צוות המשרד בגישה אנושית, לרבות סיוע במציאת פתרונות יצירתיים בסכסוכים משפחתיים סביב נכסים. כל השמאים במשרד בעלי ניסיון מגוון, ובנוסף מתבצעת בקרה הדוקה על כל חוות דעת מצב יניב רפאל עצמו.
השירות ניתן בזמינות גבוהה ובשקיפות מוחלטת, ומעניק לכל לקוח שקט נפשי אמיתי. לייעוץ ראשוני מועיל וקבלת הצעת מחיר מותאמת אליכם, מוזמנים ליצור קשר עם המשרד.
