שמאי מקרקעין: פרטי או מטעם הבנק?

כאשר יש לנו צורך במשכנתא, עלינו להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין ומדוע? על מנת שאיש מקצוע זה יבצע הערכת שווי נכס מעמיקה ומדויקת. למעשה, יש חשיבות רבה להערכת השמאי, מפני שהיא גם תקבע את גובה סכום המימון שהבנק יסכים לתת לנו הלקוחות. הערכת שווי ניתן לבצע באמצעות שמאי מטעם הבנק או שניתן לפנות לשמאי מוסמך פרטי.

למה מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין לפני חתימה על הסכם הרכישה?

מרבית האנשים בוחרים לוותר על שירותיו של שמאי פרטי ומדוע? כי כאשר הם יגיעו לבנק לבקש הלוואת משכנתא, הם יודעים שיצטרכו לשלם גם לשמאי המקרקעין של הבנק וגם לשמאי המקרקעין הפרטי והם לא רוצים לשלם פעמיים. מה שכן, החשיבה הזאת היא מוטעית ומדוע? כי כאשר נביא שמאי מקרקעין פרטי, הרי שהוא יוכל להצביע על כל מיני בעיות שיש בנכס עוד לפני שנחתום על החוזה וכך נוכל להינצל מעסקה לא טובה, לא משתלמת ואפילו בעייתית.

מה השמאי הפרטי בודק לגבי הנכס?

בראש ובראשונה הוא בודק את השווי של הנכס. מה שכן, בנוסף לבדיקת השווי, יש דברים נוספים שהוא בודק כמו, היתרי בנייה, סביבת הנכס, מיהם הבעלים החוקיים של הנכס, האם יש עליו שעבוד, איך הוא רשום במנהל מקרקעין, היטלים ומיסים ועוד. כל אלה מרכיבים את הדו”ח המפורט שיופיע בו תחשיב של שווי הנכס.

איך מבוצע אומדן שווי שוק של הנכס?

שמאי המקרקעין מבצע את התחשיב בהתאם לשלוש גישות עיקריות בהן:

גישת ההשוואה – שווי הנכס ייקבע על פי עסקאות שנעשו בנכסים שנמצאים באותו מיקום.

גישת היוון הכנסות – שווי הנכס ייקבע על פי ההכנסות הצפויות להתקבל מהנכס וזאת לאחר תקופת השימוש בו.

גישת השווי הפיזי – שווי הנכס ייקבע על פי אומדן העלות הצפויה בהקמת נכס חדש.

גישת ההשוואה היא הגישה הפופולארית, בה משתמשים שמאי מקרקעין על מנת לתת את הערכתם לגבי שווי שוק של הנכס.

הלוואת משכנתא

כאשר מדובר על עסקה של רכישת דירה או רכישת מבנה עבור עסק, מדובר על אחת הרכישות הגדולות והמשמעותיות שנבצע במהלך החיים. זוהי עסקה שמצריכה השקעה של סכום כסף גבוה, שנצבר במהלך השנים וגם הוא לא תמיד מספיק ועל כן אנו נדרשים לקחת הלוואת משכנתא. זו יכולה להיות הלוואת משכנתא לצורך רכישה של בית או הלוואת משכנתא מסחרית שנלקחת משיקול עסקי ולמטרה עסקית. את הלוואת המשכנתא ניתן לפרוס עד לטווח של 30 שנים. מדי חודש, הלווים מעבירים את תשלומי המשכנתא. כאשר מסיימים לשלם את כל התשלומים, הבנק מסיר את המשכון על הנכס.

מה כדאי לעשות – האם לקחת את שירותיו של שמאי מקרקעין מטעם הבנק או לפנות לשמאי מקרקעין פרטי?

אם בוחרים לקחת שמאי מטעם הבנק, הרי שמוגבלים לרשימה מסוימת של שמאי מקרקעין שהבנק עובד עימם. מנגד, אם בוחרים לקחת שמאי מקרקעין פרטי, צריך לקחת בחשבון שהעלות תהיה קצת יותר גבוהה וזאת משום שאין סבסוד מטעם הבנק. עם זאת, המציאות מראה שהזול דווקא עולה ביוקר, משום שבמרבית המקרים הערכות שווי של נכסים שניתנו באמצעות שמאי מקרקעין מטעם הבנק, נטו להיות נמוכות יותר.