בדיקת נכס למשקיעים
אחת המוסכמות הבולטת ביותר בתחום ההשקעות, במדינת ישראל במיוחד, היא הכדאיות של השקעה בנכס. השקעה בנכס מייצרת שני סוגי רווח, הראשון הוא גדילת ההון של המשקיע (הנכס מתווסף לכלל ההון שלו) והשני הוא, תשואה המתקבלת בעקבות השכרה של הנכס. השקעה נכונה בנכס ובכלל השקעה מצריכה תכנון וחשיבה מעמיק (אחרת זה היה קל וכולם היו עושים את זה). לשם תכנון וקבלת החלטה, נחוץ למשקיע מידע על הנכס ורצוי כמה שיותר. את המידע ניתן להשיג באמצעות בדיקות ואיסוף מידע, אך צריך לדעת מה, איפה ואיך בדיוק לבדוק? בדיקת נכס למשקיעים, המשיכו לקרוא.
כיצד בדיקות נכסים יכולות לעזור למשקיעים לקבל החלטות השקעה מושכלות?
בדיקת נכס למשקיעים: באמצעות דיוק המטרה של ההשקעה בנכס
המידע שייאסף יעזור למשקיע לדייק את מטרת הרכישה שלו. האם זהו נכס שצפוי להניב תשואה מידית?, האם זהו נכס שנדרשת השקעה נוספת ורק לאחריה ניתן לצפות תשואה? או אולי זהו נכס שהתשואה שלו צפויה רק בעוד שנים?. כל אחת מהמטרות הללו משפיעה על תכנון הרכישה וגם על ניהול הסיכון ביחס של תשואה על ציר הזמן.
בדיקת נכס למשקיעים: באמצעות בדיקת הנכס
ישנן מספר סוגיות שלא ניתן להתעלם מהם בתהליך של בדיקת נכס להשקעה
- זכויות – בדיקה של נסח הטאבו ההיסטורי ובדיקה מי בעל הזכויות על הנכס?, האם יש שותפים והאם יש הערות אזהרה לטובת צד שלישי?.
- חריגות בנייה – בדיקה שבנכס לא בוצעו חריגות בנייה מתוכנית הבנייה שאושרה. ליקוים שיתגלו מאוחר יותר יכולים להוביל לדרישת הריסה, קנסות ותשלומים שיפלו על המשקיע.
- ליקויי בנייה – בדיקה שמטרתה לגלות ליקויים קיימים בנכס בכדי שהללו לא יתגלו במועד מאוחר יותר ויהוו נטל כספי על המשקיע. התחומים העיקריים שחשוב לבדוק הם: צנרת (גז ומים), חשמל (חיווט, פאזות), רטיבות וסדקים (גג, תקרה, קירות ורצפה).
- מיקום – בעולם העסקים יש חשיבות רבה למיקום (באנגלית זה נשמע יותר טוב-LOCATION). בדיקת מיקום יש לבחון במספר רמות. הרמה המקומית של השכונה, הרמה המוניציפלית של תכנון הרשות המקומית לפיתוח, הרמה הארצית, תוכנית המתאר של המדינה לאזור (למשל, הוספה של מסילת רכבת).
- ייעוד – מהן אפשרויות הייעוד של הנכס, האם רק למגורים? האם יכול לשמש גם כנכס עסקי?. מה תהייה העלות ומה נדרש בכדי לשנות ייעוד?.
באמצעות בדיקת רכיבי התשואה
בבדיקה זו נבדוק רכיבים המשפיעים על התשואה הצפויה עבור המשקיע.
- מיסוי – מהן השלכות המיסוי החלות על הנכס?, העיקריות שבהם : מס רכישה, מס שבח בעתיד, היטל השבחה עתידי מצד הרשות ויש עוד.
- שיפוץ ותיקון – האם נדרשת השקעה נוספת מעבר למחיר הרכישה בכדי שהנכס יהיה מתאים לשכירות או למכירה מחודשת?.
- גובה שכירות ריאלי – בדיקה של מחירי השכירות של נכסים דומים לאורך השנים באזור, זיהוי מגמה גובה שכירות וכן ההערכה של עתיד גובה השכירות. עבור הרבה משקיעים, תשואת השכירות חשובה שכן היא משתלבת בתוך יכולת החזר הלוואת רכישה.
- אחזקה שוטפת – מה צפויה להיות העלות של ניהול ותחזוקה של הנכס? תיקונים, החלפה של מערכות כתוצאה מבלאי תקופתי, דרישות מצד וועד הבניין (בנכס דירתי) ועוד צרכים שכל הזמן צצים.
לא ניפרד בלי 3 טיפים מומלצים לאחר שכבר הנכס נרכש
- דאגו לבקר (או מישהו מטעמכם) בנכס לפחות 2-3 פעמים בשנה. ביקור בעל הנכס יוצר אצל השוכר הלך רוח שיש מי שבודק וזה מוביל אותו להתנהגות אחראית יותר ביחס לנכס.
- וודאו שנעשה עדכון שם וכתובת של המשכיר על כל סוגיות התשלומים השוטפים בנכס (חשמל, מים, גז, ארנונה), בכדי שלא תגלו לאחר כמה חודשים שיש חוב והוא עדיין על השם שלכם.
- נצלו עזיבת שוכר בכדי לבצע בדיקה מעמיקה של מערכות תפעוליות של הנכס (אינסטלציה, דוד, חשמל וכדומה) בכדי לחסוך תיקון המתעורר ויש לתקנו מיד דבר שלרוב מייקר אותו.
זכרו! השקעה נכונה ומניבה מצריכה קודם כל השקעה של בדיקה ואיסוף מידע.