דוח אפס

מה זה דוח אפס ולמה הוא חשוב כל כך?

דוח אפס הוא דוח כלכלי מקדים שמכין שמאי מקרקעין לפני התחלת פרויקט נדל"ן, במטרה לבדוק אם המיזם כדאי מבחינה פיננסית. הדוח כולל ניתוח של עלויות הבנייה, תחזית הכנסות, בדיקות זכויות תכנוניות ומשפטיות, ותזרים צפוי. הוא מהווה את הבסיס להחלטת הבנק אם להעניק ליווי פיננסי, ולכן הוא אחד המסמכים החשובים ביותר בתהליך קבלת ההחלטות של יזמים, משקיעים וגופים מממנים.

ובהרחבה:

זהו דוח בדיקת כדאיוּת כלכלית של פרויקט מקרקעין, המבוסס על בדיקה עסקית טרם קבלת מימון פיננסי בנקאי להקמת הפרויקט. את הדוח מבצע שמאי מקרקעין, ומטרתו היא להעריך את עלויות הפרויקט, לאמוד את ההכנסות ממנו בהתבסס על משתנים שונים, לבדוק את המודל התכנוני לפי חוקים ותקנות בתחום ולהציג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
בין השאר הדוח כולל בדיקה של הזכויות בנכס מבחינה משפטית, בחינה של זכויות הבנייה בהיבט התכנוני, הערכת עלויות הקמת הפרויקט ותקבולים הצפויים ממנו. דוח אפס מבוצע לגבי פרויקטים מסוגים שונים, בהם מסחר, תעשייה, מגורים, משרדים, תחנות דלק, מלונאות ועוד. דו”ח אפס  מבוצע לרוב לקראת עסקת נדל”ן בפרויקטים מתחומים שונים שיכולים לכלול למשל תעשייה, מסחר, מגורים, משרדים, מלונאות, השקעה ועוד. את הדו”ח יכול לערוך רק שמאי מקרקעין מוסמך אשר שירותיו בנושא הם לעיתים אף בגדר חובה, בעיקר מצד הבנקים כאשר מדובר על עסקאות הממומנות על ידם.

מקור הדרישה לדו"ח אפס

בעקבות מקרי פשיטת רגל של קבלנים והיוותרות הרוכשים ללא הנכס, נחקק חוק המֶּכֶר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל”ה-1974, המֻּכָּר בשם "חוק מכר דירות".
חוק זה הגדיר כללים לליווי בנקאי, אשר השתנו והשתכללו ברבות השנים.

הבנק מחייב את יזם הבנייה למנות מפקח מטעמו על הפרויקט, על פי רוב מדובר בשמאי מקרקעין. לצורך אישור פיננסי של הפרויקט לפני ראשית הביצוע הבנק מחייב את היזם להגיש דוח המעריך את כדאיוּת הפרויקט בכללוֹ. דוח זה, אשר נערך לפני הדוחות החודשיים שמתחילים במספור אחד ומסתיימים בחודש האחרון של הפרויקט, מכֻנה "דוח אפס".

הסעיפים העיקריים במסגרת דו"ח אפס

• • תיאור הפרויקט – תיאור הבניין במצב הקיים, מודל תכנוני והערכת מימון, בציון פרטי רישום הנכס: גוש, חלקה, שטח, מיקום ועוד.
  •  תיאור הסביבה – היישוב שבו מוקם הנכס, האוכלוסייה ומאפיינים דמוגרפיים, מיקום הנכס ביישוב, בינוי סביבתי, פיתוח, כבישים ודרכי גישה, לרבות תיאור החלקה: שטח, גודל, גבולות, פרויקטים קיימים ועוד.
  • מצבו המשפטי של הנכס – זכויות הבעלים דוגמת חוכרים, דיירים מוגנים וכד'. אם מדובר בחוזה חכירה יש לציין את פרטיו: תקופת החכירה ומטרתה, התמורה, מועד סיום העסקה. כמו כן יש לציין הסכמים נוספים אם חלים על הנכס, דוגמת הסכם קומבינציה, תמ”א 38 וכו'.
  • הסטטוס התכנוני של הנכס – מהו ייעוד הקרקע ומהן התוכניות אשר חלות לגביה, בכלל זה ייעוד התוכנית, פרטיה, זכויות בנייה, שימושים מתוכננים ואפשרות לביצוע שינויים. כמו כן יציין שמאי המקרקעין אפשרויות ומגבלות אשר חלות על הנכס, בין השאר: קווי בניין, מספר קומות, ניוד אחוזי בנייה, תוספות בנייה, חנייה, תשתיות ועוד.
  • מודל תכנוני מוצע – שטחים מתוכננים לבנייה, היתרי בנייה, מפרט טכני וכד'.
  • מטרת השוּמה והעקרונות שעל פיהם נערכה – לבקשת מי נערכה חוות הדעת, לאיזו תכלית נועדה, מהי הגישה השמאית אשר שימשה להערכת השווי, אומדנים שונים, סקר שוק לגבי מחירי הדירות באזור ועוד.
  • מקורות מידע – נסח טאבו, חוזה חכירה, הסכמים אחרים.
  •  גורמים להשוואה – בהתייחס לעסקאות אחרות באזור, אשר מתאימות לפרויקט האמור.
  • השקעה צפויה – הערכוֹת כלכליות המתבססות על עדכוני עלויות הבנייה מעת לעת.
  • הכנסות צפויות – הערכת ההכנסות שעתידות להתקבל מהפרויקט, בהתבסס על נתוני ביקוש באזור האמור ומידע לגבי עסקאות אחרות.
  • רווחיוּת – חישוב הרווח הצפוי להתקבל מהפרויקט – הוצאות למול הכנסות, אגרות, תזרים מזומנים והצגת מסקנות בדיקת כדאיוּת הפרויקט.
  •  בדיקת התאמה לבנק. 
  • סיכום הדוח ומסקנות.

 

סוגי דוחות אפס 

אילו סוגי דוחות אפס קיימים?
לא כל דוח אפס נראה אותו הדבר, והוא משתנה בהתאם לסוג הפרויקט והמטרה:

• דוח אפס לפרויקט מגורים חדש – כולל חישוב עלויות בנייה, שטחי מכירה, תמהיל דירות ותחזית רווחיות.

• דוח אפס לתמ"א 38 או פינוי־בינוי – מתמקד בהערכת כדאיות בבניין קיים ובזכויות תוספת הבנייה.

• דוח אפס לפרויקט מסחרי – בוחן הכנסות צפויות משכירות או מתזרים תפעולי של נכסים מניבים.

• דוח אפס למלונאות או תיירות – כולל אומדני תפוסה, הכנסות לפי עונות והשוואות למלונות דומים באזור.

• דוח אפס להשקעות עתידיות – ליזמים הרוכשים קרקע או נכס לצורך פיתוח עתידי.

כל אחד מהדוחות הללו דורש מומחיות ייחודית של שמאי מקרקעין שמכיר את הענף הספציפי ואת מאפייני השוק המקומי.

• דוח אפס לתמ"א 38

  תמ"א 38 שונה מפרויקט בנייה רגיל, ולפיכך דוח אפס שיוגש לגביו יהיה מותאם למאפיינים הייחודיים של פרויקט זה. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 נדרשים דוחות לבדיקת כדאיות כלכלית להקמת פרויקט בבניין בנוי.
  הבנייה במסגרת תמ"א 38 היא מיוחדת ומושפעת ממשתנים רבים אשר גורמים לחוסר ודאות.
  העובדה שהבניין בנוי ועליו אמורה להיתווסף תוספת בנייה יוצרת בעיות שונות מההיבטים ההנדסי, המשפטי והתכנוני, אשר אינן קיימות לגבי בניין חדש אשר נבנה מהיסוד.

  מטרתו של דוח אפס בפרויקט תמ"א 38 היא להפחית את מימד אי-הוודאות מהגורמים המעורבים בפרויקט, דוגמת היזם, המשקיע או הבנק. מאחר שהתחום של תמ"א 38 הוא דינמי, קיימת חשיבות רבה לבקיאות בתחום ולהכרת השינויים שחלים בו מעת לעת. מומלץ לבחור בשמאי מקרקעין בעל הידע הדרוש לעריכת דוחות אפס עבור פרויקט תמ"א 38.

הבדל בין דוח אפס לשמאות רגילה 

רבים שואלים מה זה דוח אפס ואיך הוא שונה משומה רגילה.
בעוד ששמאות מקרקעין רגילה מתייחסת לשווי הנכס הקיים בהווה, דוח אפס הוא ניתוח עתידי שמטרתו לבדוק אם כדאי להיכנס לפרויקט חדש.
הוא בוחן את כל הנתונים הכלכליים, התכנוניים והמשפטיים – כדי לוודא שההשקעה תשתלם.
במילים פשוטות:

• שמאות רגילה = כמה הנכס שווה היום.

• דוח אפס = האם שווה להשקיע כדי להקים נכס חדש.

למי דוח אפס יכול להיות חשוב ומשמעותי?

לכל עסקת מכירה וקנייה של נכס נדל”ני קיימים שני צדדים ולפעמים אף יותר. לכל צד בעסקה יש את האינטרסים הברורים שלו, אך ניתן לומר בוודאות די גדולה שאף אחד מהצדדים לא מעוניין לצאת מופסד כלכלית מאף עסקה. לכן, דו”ח ממנו ניתן להסיק מסקנות משמעותיות כל כך לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, יכול להיות משמעותי עבור צדדים רבים, ביניהם:

• גופים מממנים – כל גוף מממן נכנס לעסקה בשביל להרוויח ממנה, לכן גופים כמו בנקים למשל מחייבים את היזם בדוח אפס. גופים נוספים יכולים להיות קרנות מימון למיניהן, גופי הלוואות ועוד.
• מנהלי פרויקטים – בעיקר יזמי רכישה וקבלנים, אשר פעמים רבות אמונים על הצלחת הפרויקט כולו.
• רוכשים ומשקיעים – רושי דירות פרטיים, משקיעים חיצוניים, קבוצות רכישה ועוד, כל אלו ישמחו כמובן לדעת האם הם שמים את מיטב כספם בפרויקט שעתידו ורוד.

מהם הסעיפים המרכזיים בדוח אפס?

שמו של הדוח ניתן לו בגלל מועד העריכה המוקדם והראשוני שלו, שכן המטרה העיקרית שלו עוסקת בכדאיות הכניסה וההשקעה בפרויקט מסוים, או לחילופין במניעה מכך.

בין הסעיפים וההיבטים המרכזיים ששמאי המקרקעין בוחן בעריכת הדוח, נמצאים למשל:

• ההיבט הסביבתי – מיקום הפרויקט, תוואי השטח, מצב השטח, גודל החלקה, מאפיינים דמוגרפיים, תשתיות, בינוי סביבתית ועוד.
• ההיבט התכנוני – מודל תכנוני, מטרת הפרויקט, היקף הבנייה, סטטוס תכנוני ועוד.
• ההיבט המשפטי – זכויות הנכס, זכויות ואישורי בנייה, תמ”א 38, חובות ומצב משפטי כללי.
• עלויות מול הכנסות – חישוב עלויות משוער מול צפי הכנסות פוטנציאלי תוך התחשבות בגורמים השונים.

טעויות נפוצות של יזמים

דוח אפס הוא כלי קריטי לתכנון פרויקט נדל"ן, אך יזמים רבים נופלים בטעויות שחוזרות על עצמן:

• הערכת יתר של מחירי המכירה הצפויים.

• התעלמות מהוצאות עקיפות כגון היטלי פיתוח, עיכובים והוצאות רישוי.

• שימוש בהנחות לא ריאליות לגבי לוחות זמנים.

• היעדר עדכון של נתוני שוק ותשומות בנייה.

• בחירה בשמאי שאינו מתמחה בתחום הספציפי (מגורים, תעשייה, מלונאות וכו').
  כל אחת מהטעויות הללו עלולה לגרום להפסדים כספיים ניכרים או אף לקריסת הפרויקט.
  לכן חשוב לוודא שדוח האפס נערך על ידי שמאי מקרקעין מנוסה ובקיא במודלים כלכליים עדכניים.

שאלות ותשובות על דו"ח אפס

1. איך נראה דוח אפס בפועל?
דוח אפס הוא מסמך מפורט הכולל עשרות עמודים, עם טבלאות, תרשימים ותחזיות רווחיות. הוא מציג נתונים פיננסיים, תכנוניים ומשפטיים, ומסתיים במסקנה האם הפרויקט כדאי לביצוע.

2. כמה עולה דוח אפס?
העלות משתנה בהתאם לגודל ולמורכבות הפרויקט, אך לרוב נעה בין כמה אלפי שקלים לעשרות אלפים – במיוחד בפרויקטים מורכבים או מלונאיים.

3. מי חייב להגיש דוח אפס?
יזם, קבלן או קבוצת רכישה הפונים לבנק לצורך ליווי פיננסי מחויבים להציג דוח אפס חתום על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.

4. כמה זמן תקף דוח אפס?
בדרך כלל כשנה, אך אם יש שינוי בתנאי השוק או בתוכנית התכנון, הבנק עשוי לדרוש עדכון של הנתונים.

5. האם ניתן להשתמש באותו דוח אפס לכמה בנקים?
כן, אך לרוב כל בנק יבקש התאמה או עדכון מסוים בהתאם למדיניות הפנימית שלו.

למה לבחור ביניב רפאל?

יניב רפאל הוא שמאי מקרקעין בעל ניסיון והסמכה מטעם מועצת שמאי מקרקעין בישראל. כמו כן הוא יועץ נדל"ן, בעל תעודה ממשרד המשפטים ובוגר קורס בוררים. משרד שמאות יניב רפאל מבצע שמאויות פרטיות לשווי נכסים לפני רכישה, שמאויות לפירוק שיתוף ובדק בית לפני מסירת הבית מהקבלן לרוכש או לפני רכישה של נכס משומש. המשרד מתמחה בעריכת דוחות אפס לבקשת גורמים שונים, ומבצע מגוון שומות עבור מִנהל מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי ובנקים, לצד חוות דעת לבתי משפט, חוות דעת לירידת ערך והפקעות והשגות להיטלי השבחה ומס שבח. ליניב רפאל התמחות ספציפית במושבים ובמשקים חקלאיים.

סיכום

זקוקים לדוח אפס מקצועי ומדויק לפרויקט שלכם?
יניב רפאל, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון רב בעריכת דוחות אפס לליווי בנקאי, תמ״א 38 ופרויקטים מורכבים, ישמח לסייע לכם בבדיקת כדאיות מקיפה ובניסוח דוח אפס שמותאם במיוחד למטרותיכם.
צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני.

עוד קטגוריות:

שמאי מקרקעין, שמאי מקרקעין בירושלים