חכירה מהוונת, מימונית ותפעולית: עושים סדר

המילים שבכותרת נשמעות מוזרות ואולי לחלקנו גם לא בשפה העברית. אך נרגיע אתכם, אולי אלו מילים מוזרות אך הן בעברית ויש להן חשיבות משמעותית בעולם החכירה. חכירה מהוונת היא כלי שמאפשר למדינה ולגופים כלכליים לנהל את הנכסים שלהם (לרוב מקרקעין אך לא רק) תוך כדי שמירה על מוטת שליטה.

שיטת חכירה היא שיטה שמקשה ומונעת מגופים זרים, מתחרים, ובמקרה של מדינת ישראל גם גופים עוינים, להשתלט על נכסים ומשאבים שיש לאותם גופים. כלומר, החוכר לא יכול למכור או להחכיר את המקרקעין לכל מי שהוא רוצה ובמרבית הפעמים הנכס נשאר בבעלות הגוף המחכיר.

במאמר הזה נתייחס לחכירה בהיבט המקרקעין שלה ופחות בהיבטים כלכליים אחרים העושים שימוש בחכירה.

מהי חכירה?

חכירה היא סוג של חוזה העוסק בנכסים הנותן לבעל הנכס אפשרות להעניק לאדם או לגוף אחר זכויות להשתמש בנכס לתקופה יחסית ארוכה וגם מעניק לו אפשרות לביצוע שינויים בנכס. למעשה החכירה מעבירה לחוכר חלק משמעותי מזכויות הקניין של הנכס. הכל בהתאם לסוג החכירה והחוזה.

חכירה מהוונת

זהו סוג החכירה השכיח ביותר ומתייחס לתקופת חכירה של 5 שנים ויותר. חוזה החכירה מעניק לחוכר זכויות כמעט מלאות על המקרקעין והוא יכול לעשות בה כרצונו בתוך מסגרת ההגדרה בחוזה החכירה. לצד קבלת היקף זכויות רחב, על החוכר לשלם את כל סכום החכירה בבת אחת במעמד חתימת החוזה או מעט אחריו למחכיר.

חכירה מימונית

סוג החכירה הזה לא מעביר את המקרקעין לחוכר אלא משאיר אותה בידיו של המחכיר. אולם, החוכר מקבל את כל הרווחים ולחלופין את הסיכונים שנוצרים כתוצאה מניהול נכס המקרקעין. כלומר, במידה והנכס הניב תשואה גבוה עקב שינויים בסביבה (לדוגמא), הרווח הזה הוא של החוכר בלבד ובעל הנכס אינו זכאי לדבר מהרווחים. לצד זאת, החוכר אינו רשאי לבצע שינויים בנכס ללא אישור מהמחכיר.

בסיום תקופת חוזה החכירה (10 שנים ויותר) משיב החוכר את נכס המקרקעין למחכיר או רוכש אותו ממנו. שיטת חכירה זו מאפיינת בעיקר גופיים עסקיים והיא נחשבת לסוג חכירה מורכבת מבחינה כלכלית שכן יש כאן סוגיות של ריביות, פריסה זמן תקופתית ונוספים שמשפיעים על חישוב הרווח.

חכירה תפעולית

בחכירה זו החוכר אינו מקבל כל זכויות בנכס המקרקעין למעט זכות שימוש בו כפי שהוא. הוא לא יכול לבצע שינויים ולמעשה מבחינה חוזית, החוכר לא מקבל כלל זכויות בעלות על הנכס. היעדר זכויות על הנכס לחוכר כוללת מהצד השני גם היעדר השפעה מרווחים או סיכונים (בשונה מחכירה מימונית).

שיטת חכירה זו דומה במידה מסוימת לשיטת השכירות אך מורכבת יותר. דוגמא, דרכה ניתן להבין את סוג החכירה התפעולית, מתקיימת בשיטת הליסינג לרכבים. בליסינג, ניתן לשכור רכב לתקופה מסוימת, כאשר במהלכה החוכר משלם דמי ליסינג באופן חודשי. בסיום תקופת הליסינג (חכירה) הוא מחזיר את הרכב לחברה ללא כל זכויות ברכב. החברה מצידה, היא זו שסופגת על הירידה או העלייה בשווי הרכב.

שימוש בחכירה בשוק הפרטי

מכיוון שבעל מקרקעין אינו יכול למכור רק חלק מהשטח שלו בעקבות מגבלת החוק הקיימת בעניין, הוא יכול להשתמש בשיטת החכירה שדרכה הוא מחכיר חלק מהמקרקעין לתקופה ארוכה. בדרך זו מתבצע “מכירה” עוקפת של חלק מהמקרקעין.

מושגים נוספים מעולם החכירה

חכירה לדורות – כאשר תקופת החכירה הינה מעל 25 שנה היא נקראת חכירה לדורות. חכירה זו היא בעלת ערך כמו העברת בעלות. לרוב, מדובר בחכירה הקשורה לאגודות חקלאיות, מושבים שיתופים ובעלי זכויות בנחלות והיא מאפשרת להם התנהלות חוקית בהעברת זכויות מקרקעין.

דמי היוון –סך כל התשלומים הצפויים להתבצע עד לסיום חוזה החכירה. כלומר, אדם שלו חוזה חכירה עם תשלום שנתי של דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל, יכול לבצע פעולת היוון של החכירה ובמקום לשלם תשלום שנתי הוא יבצע תשלום אחד בגין כל תקופת החכירה. חישוב הסכום הכולל נעשה על ידי המינהל  עצמו וכולל חישובים שונים בכלל זה של ריביות. למעשה, לאחר התשלום הכולל, החכירה הופכת לחכירה מסוג מהוונת.

חכירת משנה – מוכרת בעיקר כמונח “סאבלט” בדירות מגורים, אך זו אפשרות המתקיימת גם במרחבים נוספים. בשיטת חכירת משנה, החוכר מעביר זכויות שימוש בנכס שחכר לצד שלישי. על הצד השלישי שהצטרף לשימוש בנכס חלות כל מחויבויות שנקבעו בהסכם החכירה המקורי. במרבית המקרים, החוכר צריך את אישורו והסכמתו של המחכיר לבצע החכרת משנה.

דוגמא לחכירה משנית (שאינה מגורים)

חברה עסקית חכרה בניין משרדים לתקופה ארוכה. כחלק מההתנהלות שלה היא יכולה להחכיר את המשרדים או את חלקם לגוף עסקי אחר בתוך תקופת החכירות הכללית שלה.

סיכום

חכירה היא שיטה ניהול מכירה ובעלות על נכסים מסוגים שונים המאפשרת שליטה לבעלים.

כאשר מדובר בחכירה של נכסי מקרקעין ישנן סוגים שונים ולכל סוג נלוות מורכבויות נוספות ייחודיות לו, המורכבות הזו פחותה בחכירה שאינה של מקרקעין.

מומלץ להתייעץ בסוגיות חכירה עם בעל מקצוע הבקיא בכלל המורכבויות והאפשרויות.