שמאי נדל”ן – מה שחשוב לדעת לפני הערכת שווי נכס
מה זה שמאי נדל”ן?
שמאי נדל”ן הוא זה אשר יעריך עבורכם את שווי הדירה האמיתי. מדוע נדרש להעריך את שווי הדירה? מפני ששוו בנפשכם כי קניתם דירה במחיר של מיליון שקלים, אך שוויה האמיתי נמוך מכך בהרבה, בעקבות בעיות עם הזכויות בקרקע – ככל ולא תיעזרו בשמאי, אתם עלולים לשלם מיליון שקלים על דירה ששוויה נמוך בהרבה. עיקרון זה נכון גם במידה ואתם המוכרים – חשבו על מצב בו אתם סבורים כי הדירה שיש בידיכם שווה מיליון שקלים ומכרתם אותה במחיר זה. לאחר המכירה גיליתם כי התקבלו אישורים לפינוי בינוי עבור הבניין והדירה הייתה שווה פ 2 ממחיר המכירה. על מנת למנוע מצבים מעין אלו שוכרים את שירותיו של שמאי נדל”ן.
מה תפקידו של שמאי נדל”ן?
לאחר שדיברנו על חשיבותו של שמאי נדל”ן, הבה נפרט מהם תפקידיו:
- ביצוע הערכות שווי מדויקות של נכסים. בכל עסקת נדל”ן, בין אם מדובר במכירה או קנייה, בדירה או משרד, כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי לוודא כי הנכס לא שווה פחות או יותר מכפי שחשבנו, ולהימנע מעסקאות שאינן כדאיות.
- ייעוץ מקצועי למשקיעים ובנקים. כאשר משקיעים מעוניינים להשקיע בנכס מסוים, שמאי נדל”ן מסייע להם לקבל החלטות נכונות – כמה הנכס שווה, האם יש פוטנציאל כי ערכו יעלה ועוד. כאשר בנקים מעוניינים לתת הלוואה עבור קניית דירה, הם מחייבים את הלווה להיעזר בשמאי שיעריך את שווי הדירה ומכך תיגזר גובה ההלוואה שהבנק יהיה מוכן להעמיד.
- הערכות לצרכים משפטיים. למשל, במקרה שאדם נפטר כאשר ברשותו דירה וכעת היא מתחלקת בין היורשים, נעזרים בשירותיו של שמאי נדל”ן. סוגיה משפטית נוספת הינה גירושין במצב בו יש לבני הזוג דירה, כאשר השמאי תפקידו להעריך את שווי הדירה לטובת חלוקת הרכוש.
- בדיקת זכויות תכנוניות, הפקעות וחריגות בנייה. זכויות והפקעות למיניהן חשובות לאין ערוך כאשר רוצים לדעת את מצב הנכס. אלו יכולים להעיד על שווי גבוה או נמוך בהרבה ממחיר הנכס בשוק. שמאי נדל”ן תפקידו לשפוך אור על כל דבר הקשור בנכס על מנת להביא להערכה מדויקת ככל האפשר.
באילו מקרים חשוב לפנות לשמאי נדל”ן?
לפי האמור לעיל, ישנם מצבים רבים ושונים בהם חשוב כי תפנו לשירותיו של שמאי נדל”ן – ראשית, לפני קנייה או מכירה, חשוב כי תבצעו הערכת שווי שתביא אתכם בעמדה טובה יותר למשא ומתן. שנית, כאשר תבקשו משכנתא מהבנק, תידרשו להציג דו”ח שמאי לגבי שווי הנכס. שלישית, אם אתם מעוניינים להשקיע בדירה, התייעצות עם שמאי היא שלב קריטי בדרך. רביעית, במידה ויש לכם כמה דירות, או שאתם מוכרים דירה וקיבלתם עליה רווח, אחד מתפקידיו של שמאי נדל”ן הוא לשפוך לכם אור אודות כמות המס שתידרשו לשלם. חמישית, במצב בו אתם שרויים בסכסוך משפטי בו נדרש להעריך שווי נכס, שמאי נדל”ן הוא הכתובת הנכונה.
מה כולל דו”ח שמאות מקרקעין?
דו”ח השמאות הוא מסמך המופק על ידי השמאי, הכולל הערכה מפורטת של הנכס המורכבת משלל גורמים. תחילה הוא סוקר את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס – מהן הזכויות בו, מהו השטח החוקי שלו וכולי. מלבד זאת הוא מתאר את סביבת הנכס – מיקומו, הביקוש לנכסים מסוג זה במקום בו הנכס נמצא, פירוט לגבי תשתיות רלוונטיות ותוכניות עתידיות כמו למשל פינוי בינוי ככל וישנן כאלו. הדו”ח ימשיך ויפרט את מצב הנכס ומאפייניו – מספר חדרים, כמה שנים הוא קיים ועוד. לאחר מכן, הדו”ח יציג שיטות שונות לחישוב שווי הנכס, למשל השוואה לעסקאות דומות, שיטת היוון הכנסות מהנכס וישנם שיטות נוספות. כל אלו יסתכמו להערכת שווי של הנכס.
כיצד בוחרים שמאי נדל”ן מקצועי?
ראשית, בואו נדבר על כך שעל מנת להיות שמאי מוסמך נדרש לעבור לימודים של תואר ראשון בשמאות מקרקעין האורכים 3 שנים. מלבד התואר, נדרשת לפחות שנת התמחות שלאחריה נדרש לעבור מבחני הסמכה של מועצת שמאי המקרקעין. רק לאחר מעבר של מבחני ההסמכה ניתן לקבל רישיון לעסוק בשמאות מקרקעין. אם כן, חשוב לוודא כי הגעתם לשמאי מקרקעין מוסמך.
עדיף כי השמאי שאיתו בחרתם לעבוד יהיה בעל ניסיון של כמה שנים בתחום. כמו בכל בחירת בעל מקצוע אחר, המלצות של לקוחות הם הרבה פעמים הדרך הבטוחה והנכונה ביותר לדעת במי לבחור. כפי שהוצג לעיל, ישנם תפקידים רבים לשמאי נדל”ן, כאשר כל שמאי מתמחה בתחום אחד או כמה תחומים בודדים, ולכן חשוב לוודא כי השמאי שלכם מתמחה בסוג הנכס שלכם. פרמטר נוסף שעליו ניתן להתבסס בבחירת שמאי הינו רמת הדיוק והאיכות של הדוחות. הדו”ח הוא בסופו של יום התוצר שלשמו שכרנו את שירותיו של השמאי. דו”ח מפורט ומדויק יוכל לחסוך לכם הרבה כאב ראש בעתיד.
יתרונות בעבודה עם משרד שמאי מקצועי
כאשר מדובר במשרד שמאות מקצועי, כמו למשל יניב רפאל, תוכלו להיות רגועים לגבי הניסיון שיש למשרד כזה בתחום. בנוסף, כאשר מדובר במשרד מקצועי, במרבית המקרים תיתקלו בשירות אמין ואובייקטיבי. הניסיון והמקצועיות מאפשרים למשרד להתמודד עם סוגיות מורכבות ומאתגרות, ולכן ככל ואתם נדרשים להערכת שמאי מורכבת, משרד בתחום יכול להוות פתרון מצוין. לדוגמה, מצב של הערכת שווי הכוללת בתוכה סוגיות מורכבות במיסוי, משרד מוכר ומקצועי יוכל לתת לכם את התשובות אותם אתם מחפשים. על אף כי מדובר במשרד, תהנו מיחס אישי מהשמאי שיעבוד על התיק שלכם. ביניב רפאל תקבלו שירות מקצועי ואמין מבלי לוותר על היחס האישי אותו תקבלו.
שאלות נפוצות
- כמה זמן לוקח להכין דוח שמאי? ברוב המקרים לשמאי ייקח בין יומיים לשבוע להכין את הדו”ח. אמנם הבדיקה הפיזית של הנכס עשויה לערוך שעה בלבד, אך לאחר מכן ישנה עבודה לא מעטה על הדו”ח.
- מהי עלות השירות? המחיר נע בין 2500 ל4000 שקלים בממוצע, כאשר המחיר תלוי בגודל הדירה.
- מה ההבדל בין שמאות פרטית לשמאות של הבנק? שמאי פרטי נשכר על ידי בעל הנכס, ותפקידו לספק הערכת שווי מדויק ואובייקטיבית ככל האפשר. לעומת זאת, שמאי מקרקעין מטעם הבנק נשכר על ידי הבנק ותפקידו לתת הערכת שווי שתסייע לבנק להחליט על גובה המשכנתא שתעניק.