תיקון 5 לתמ"א 35 במושבים ובמגזר הכפרי

משטר הנחלות – בין עבר לעתיד

משטר הנחלות ההיסטורי, שהושתת על "שלמות הנחלה" וחובת התגוררות ועיבוד רציפים, עובר שינוי מהותי.
המודל החדש מאפשר:

• מכירת נחלה בשלמותה תוך רישום זכויות בטאבו.
• פיצול מגרשים לבני משפחה או יורשים.
• ביטול חובת המגורים בנחלה והתרת השכרות.
• מעבר מהסכמי "בר־רשות" לחכירה לדורות ואף לחכירה מהוונת.

המשמעות היא מעבר מדגם שיתופי־חקלאי קלאסי למודל קנייני־עירוני יותר, תוך שמירה מסוימת על מרחב כפרי פעיל.

היבטים משפטיים ומיסוים

תיקון 5 משתלב בשורה של פסיקות והחלטות ממשלה:

• בג"ץ קריין (2019) – ביטול הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה.
• החלטות מועצת מקרקעי ישראל – קיבוע שטח חלקת המגורים לדונם 2.5 עם אפשרות להשלמה.
• הסדרי השבה – קרקעות שיועדו לעיבוד חקלאי והוסבו לייעודי מגורים עשויות להיות מושבות לרמ"י, תוך מתן פיצוי ותמריצים.

שמאי המקרקעין נדרש להכיר היטב את מערך ההחלטות והפסיקה, ולשלבם בהערכות שווי ובייעוץ ללקוחות.

השלכות על המשק המשפחתי

למשקי המשפחה במושבים יש להתמודד עם מציאות מורכבת:

• חלוקת עיזבון – פיצול מגרשים וייעוץ שמאי הם כלי מרכזי ליצירת איזון הוגן בין יורשים.
• צוואות והסכמים משפחתיים – שמאי המקרקעין מתבקש להעריך את השווי הכלכלי של זכויות שונות בתוך הנחלה.
• פיתוח עתידי – תוספות בנייה מאפשרות יצירת נכסים מניבים בתוך המשק (השכרות, יחידות דיור לבני משפחה).

סיכום

תיקון 5 לחוק הוותמ"ל מגלם שינוי עומק במדיניות התכנון וההתיישבות הכפרית בישראל. הוא פותח פתח להגדלת היצע הדיור תוך שמירה יחסית על המרחב הכפרי, אך גם מערער את עקרונות היסוד של משטר הנחלות.

טבלת סיכום – השוואה בין משטר הנחלות הישן לבין המודל החדש (תיקון 5)

שמאי המקרקעין ניצב בחזית השינוי – עליו לנתח את המשמעויות הכלכליות, המיסויות והתכנוניות, ולתרגם אותן לשומות מקצועיות מהימנות. תפקידו אינו רק טכני אלא גם אסטרטגי: לסייע למשקים משפחתיים, לאגודות שיתופיות ולמשקיעים להבין את השווי האמיתי והפוטנציאל העתידי של הקרקע במציאות המשתנה.