6 סוגי בדיקות חובה לפני שרוכשים דירה מקבלן

לפני שרוכשים דירה מהקבלן, שזאת אחת העסקאות החשובות ביותר בחיים, צריך התייחסות אחרת ושונה לחלוטין. בניגוד לרכישת מוצרים במכולת, את הדירה לא ניתן להחזיר לקבלן. אם לא תבצעו בדיקות מקיפות, אתם עלולים להתחרט על חתימת חוזה מכר, זיכרון הדברים או התקשרות עם קבלן. לא כולם יודעים ובטוחים, מה צריך לבדוק ועל מה להקפיד, לפני שרוכשים דירה. 

לאחר עשרות שנות ניסיון בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אנחנו יכולים כבר להמליץ על סט של כלים ובדיקות שחובה לעשות.  

• לפני שרוכשים דירה מהקבלן: בדיקת סביבת המגורים העתידית:

בדקו נגישות לתחבורה ציבורית – אוטובוסים, מוניות, רכבת קלה וכו’; בדקו את מיקום הדירה בהתאם לצרכים. בדקו את הבנייה המתוכננת באזור: כבישים, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך, פארקים, מוסדות דת, קניון, אזורי פינוי-בינוי, פרויקטים של תמ”א 38 סמוכים/ מתוכננים, וכו’. מקורות רעש באזור (קיימים ומתוכננים); בדקו את כיווני האוויר בדירה, ואת הנוף והסביבה הנשקפים מתוך הדירה.

על מנת לברר פרטים, יש לשאול במפורש את המוכר. בנוסף להצהרות המוכר, נדרש לעיין, בין היתר, באתר האינטרנט של הרשות המקומית, באתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובמקורות מידע נוספים.

• בדיקת הפרויקט המתוכנן:

בדקו האם לקבלן רישום בתוקף של הקבלן המבצע, בפנקס הקבלנים; בדיקת זהות המוכר, וזכויותיו במקרקעין; בדקו האם הדירה רשומה בטאבו, או ברשות מקרקעי ישראל? מה שטח הדירה? מה המפרט של הדירה? האם הדירה (והבנה כולו), נגיש לאנשים בעלי מוגבלויות? האם יש ליקויי בניה בדירות הסמוכות, המשפיעות על הדירה? מה הרכוש המשותף, ומה השטחים והאזורים המוצמדים לדירה (מחסן, חניה, לובי, חדר כושר, עמדת טעינה חשמלית, מעלית, גינה, גג וכו’)? האם קיים היתר בניה לדירה? האם קיים היתר בניה לבית כולו? האם קיימות חריגות בניה בדירה? האם ננקטו הליכים או הוגשו כתבי אישום? מה דירוג האנרגיה של הדירה? האם הבית רשום, או יהיה רשום, כבית משותף? ועוד שאלות רבות מאד.

• בדיקת חוזה מכירת דירה (חוזה מכר)

התייעצו עם עורך דין מקרקעין מומלץ, וקבלו ייעוץ וליווי משפטי מעורך דין מקרקעין – בשום פנים ואופן אל תתפשרו על ההגנה שלכם; הבינו היטב את האמור בחוזה. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם (עורך דין מקרקעין, מהנדס, שמאי ואדריכל); בדקו מה גובה שכר הטרחה שתשלמו לעורך הדין שלכם? האם תידרשו לתשלומים נוספים?

• לפני שרוכשים דירה מהקבלן: הבטחת הכספים ברכישת דירה מקבלן

עמדו על כך שכל הכספים המשולמים על חשבון הדירה (“בטוחות”), יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעה של רוכשי דירות): מסלול ליווי בנקאי או פוליסת ביטוח – באמצעות פנקס שוברים בלבד; מסלול הערות אזהרה – לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בתקנות. ודאו כי כספים משולמים למוכר רק עד לגובה המותר, ולאחר חתימה על חוזה מכר לצורך רכישת דירה. על מי חלות ההוצאות בגין ערבויות חוק המכר? עימדו על כך שיחולו על המוכר.

• לפני שרוכשים דירה מהקבלן: תכנון מיסוי מקרקעין

מה גובה מס רכישה, אותו תצטרכו לשלם? מה יהיו האגרות, ההיטלים והארנונה, שתיאלצו לשלם בגין השימוש בדירה? האם הנכם משתייכים לאוכלוסיות שזכאיות לפטור או להקלה, במיסוי מקרקעין? האם התייעצתם עם עורך דין מיסוי מקרקעין לבדיקת האפשרות לבצע תכנון מס?

• קבלת הדירה לידיכם 

ודאו כי לדירה הופק תעודת גמר / אישור אכלוס מהרשות המקומית, והקבלן חיבר אותה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים. אישורים לכך התקבלו מחברת החשמל, מתאגיד המים, ומאת הרשות המקומית. בדקו האם הושלמה בהתאם למפרט הצמוד לחוזה המכר.

עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, בדירה עצמה, בנוכחות כל הצדדים, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. עירכו פרוטוקול מסירה ברור ומפורט. הפרוטוקול יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו), כיצד ומתי יתוקנו. אל תילחצו מאיומים של הקבלן, ובשום פנים ואופן אל תחתמו על הסכמים שאינכם מבינים. 

מאמר זה נכתב בשיתוף משרד עורכי דין וולר ושות’ >> https://weller-law-office.com/