הערכת שווי נכסים – מהי מטרתה?
שוק הנדל”ן בניגוד לשווקים אחרים בהם המוצרים השונים הנסחרים בו ניתנים להערכת שווי על פי זירת המסחר המרכזית שלהם, הינו שוק הטרגוני בו הנכסים השונים הינם מוצרים הטרוגניים אשר אינם דומים זה לזה והם נבדלים בפרמטרים שונים שבכוחם להשפיע על הערכת השווי. לפיכך, תחום שמאות מקרקעין העוסק בכל הנוגע להערכות שווי של נכסי דלא ניידי הוא אחד מהתחומים המקצועיים ההכרחיים ביותר לצורך קביעת מחירי שוק לגבי כל נכס ונכס.
חשוב לציין שהערכת שווי הנכס יכולה להתקיים למטרות שונות, כאשר הבולטות שהן כוללות:
- הערכת שווי מדויקת של הנכס אותו אתם מעוניינים למכור ו/או לרכוש
- הערכת שווי לצרכי חוות דעת חיצונית- במקרים אלו הערכת השווי מוזמנת על ידי גופים פיננסיים שונים הנדרשים להלוואת כספים לצרכי רכישת הנכס
- הערכות שווי לצרכים מוניציפאליים ואישור תכניות בניין עיר (תב”ע)- במקרים אלו שוויו של הנכס מאפשר בין היתר את קביעת גובה חבות היטלי השבחה ו/או גובה הפיצויים להם זכאים בעלי הנכסים במקרים בהם תכנית בנין עיר (תב”ע) הובילו לירידת ערך.
- הערכת שווי של נכסים השייכים לחברות בע”מ- במקרים אלו הערכת השווי הכרחית וחיונית לצרכי הצגת דוחות כספיים של אותן חברות וזאת בהתאם לתקני הדיווח הכספי הבינלאומי אשר אומץ במדינת ישראל בשנים האחרונות ובמסגרתם חייבת להתקיים הערכת שווי תקופתית בכל הנוגע לנכסים לא סחירים המצויים בבעלותה של חברה כזו או אחרת.
- קביעת תשלומי האיזון להם זכאי כל אחד מבעלי המגרשים במתחם העוברים רהפרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש) בהתאם לתכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית.
בנוסף למטרות המופיעות לעיל, הערכת שווי נכסים הינה פעולה הנדרשת לצרכי הערכה מדויקת של נכסים לצרכי קביעת דמי השכירות לגביהם ולמטרות נוספות המחייבות את שוויו המדויק של הנכס המדובר.
הערכת השווי עצמה מיושמת על ידי שמאי מקרקעין הפועלים בהתאם לתקנות השונות המופיעות בחוק שמאי מקרקעין (תשס”א 2001) ובהתאם לאחת מגישות השומה המונהגות במדינת ישראל לצרכי קיומו של תהליך הערכת שווי נכסים (הגישה ההשוואתית, הגישה הכלכלית וגישת העלות) וזאת בהתאם למודל השמאות האמריקאי הנפוץ גם בישראל.