איך מעריכים שווי אדמה?
מהו הייחוד של פיסת אדמה?
ובכן, ייחודה של האדמה נובע מההיצע הקבוע והמקובע שלה.
לא ניתן לייצר או לשכפל קרקעות נוספים.
הקרקע נדרשת לבני האדם, במישרין או בעקיפין, לצרכי ייצור כל הסחורות והשירותים.
אדמה היא המשאב הבסיסי ביותר שלנו ומקור כל העושר.
שכר עבודה, הון ואדמה
אנשים מקבלים שכר עבור עבודתם, הון נהנה מהריבית עבור ההשקעה, וקרקעות נהנות מערך הבעלות או ההחכרה לצרכי השימוש הבלעדי בהן.
מומחים במדעי הסביבה מודעים לעובדה שהקרקע הפכה לכוח מכריע בקביעת העושר או העוני של כלל האנשים בקהילה.
למשל, קרקעות בערים יקרות עד כדי כך שאנשים נאלצים להתרחק ולנסוע מרחקים גדולים כדי להגיע לעבודה או לבילויים בעיר.
מכיוון שההיצע של הקרקע הוא קבוע, ככול שאנשים דורשים יותר קרקעות, כך תגדל גם רכישת הקרקעות תגדל באופן יחסי.
הביקוש הוא הקובע הבלעדי של שווי הקרקע.
לשינויים בדמי החכירה של קרקעות או במיסי הקרקעות אין השפעה על היצע הקרקעות, כי מדובר בהיצע קבוע שאינו ניתן להרחבה.
ההיצע של העבודה ושל ההון הם גורמים משתנים.
לפיכך, מחיר גבוה יותר עבור סחורות משפיע על כוח עבודה רב יותר והון רב יותר.
העבודה וההון מתוגמלים בגין העבודה.
כלומר, מחיר גבוה מהווה תמריץ לעבוד יותר ויותר, ומחיר נמוך, לא.
אולם, רכישת קרקע לא ממלאת תפקיד מתמרץ שכזה כי ההיצע של הקרקעות הוא קבוע.
אותן קרקעות יהיו זמינות, ולא משנה עד כמה השווי שלהן יהיה גבוה או נמוך.
עקרונות להערכת קרקעות
הערכת שווי הקרקע היא בעצם חוות דעתו של המומחה לגבי שווי השוק של האתר.
המעריך, השמאי, אמור להציג הערכה שניתנת לתמיכה ולהבנה כאחד.
אדמה, כאמור, היא כל היקום הפיזי שאינו ניתן לשחזור, כולל כל משאבי הטבע.
קרקע כוללת את כל מה שנמצא בתוך כדור הארץ, מתחתיה ומעליה.
קרקע, כוללת אלמנטים נוספים שכוללים הבית או הבניין.
היא כוללת גם את המינרלים, המים, העצים, הנוף, השמש וחלל האוויר.
בשמאות, אתר קרקע הוא חלקת אדמה מוכנה לשימוש לפי הסטנדרטים הנהוגים באזור.
ייתכן שיהיו בה שירותים דרושים כמו גז, חשמל, מים, קווי טלפון וביוב, וסביבה כבר הושלמה בניית הרחובות והמדרכות.
תהליך הערכת הקרקע כולל בעצם הערכת שווי זכויות השימוש או האחזקה באתר הקרקע.
סוגים אחרים של זכויות כוללים, למשל, זכויות מינרלים תת קרקעיים, זכויות עצים וכדומה.
השמאי מבסס את אומדן שווי הקרקע על עקרונות כלכליים בסיסיים אשר עומדים ביסוד תהליך הערכת שווי הקרקע.
עקרונות להערכת שווי קרקעות
ישנם כמה עקרונות כלכליים לקביעת שווי הקרקע, וחשוב להבינם כדי להשתמש בהם בעת יישום שיקול הדעת להערכת שווי שוק הקרקעות.
הנה כמה מהעקרונות החשובים ביותר:
- עקרון ההחלפה – לפיו שוויו של נכס נוטה להיקבע על פי המחיר שאדם יידרש לשלם כדי לרכוש נכס חלופי רצוי.
כלומר, אדם לא ישלם יותר עבור קרקע מכפי שהיה צריך לשלם עבור קרקע אחרת נחשקת באותה מידה.
- עקרון ההיצע והביקוש – עקרון זה גורס כי השווי יעלה אם הביקוש יגדל וההיצע יישאר זהה.
ערך הקרקע ירד אם הביקוש ירד.
קרקע היא ייחודית משום שההיצע תמיד קבוע.
אבל ערכן של קרקעות משתנה ישירות לפי רמות הביקוש.
- עקרון הציפייה – עקרון זה טוען כי ערך הקרקע יכול לעלות או לרדת בהתאם לציפייה להתרחשות כלשהי בעתיד, או בציפייה לתועלת או לפגיעה עתידית.
- עקרון הקונפורמיות – לפיו, קרקע תשיג את ערכה המקסימלי כאשר ייעשה בה שימוש התואם את הסטנדרטים הכלכליים והחברתיים הקיימים בשכונה.