חוות דעת לירידת ערך דירה
ירידת ערך דירה היא סוגיה משמעותית בנדל”ן, שמשפיעה באופן ישיר על שווי הנכס שלך. מדובר במצב שבו שווי הדירה נפגע בעקבות שינויים סביבתיים או תכנוניים, הפוגעים באיכות החיים, בזכויות הבנייה או באטרקטיביות של האזור.
מהי ירידת ערך דירה ומתי היא מתרחשת?
ירידת ערך דירה מתרחשת כאשר גורם חיצוני, כמו בנייה חדשה, שינוי ייעוד קרקע סמוכה, או הקמת כביש סואן בסביבה, פוגע באיכות החיים או באטרקטיביות של הנכס וכתוצאה מכך מפחית את שוויו. דוגמאות נפוצות כוללות:
- חסימת נוף שנחשב משמעותי (ים, הרים, שטחים פתוחים).
- בניית כביש ראשי שגורם לרעש או לזיהום אוויר.
- שינוי ייעוד של קרקע סמוכה מתעשייה למגורים או להיפך.
- צמצום זכויות בנייה קיימות.
כיצד מעריכים ירידת ערך של דירה?
הערכת ירידת ערך דירה מתבצעת באמצעות חוות דעת שמאית, שבה משווים את שווי הדירה לפני השינוי לשוויה לאחר השינוי. התוצאה היא ההפרש בשווי המקרקעין, שמעיד על ירידת הערך. את ההערכה מבצע שמאי מקרקעין מוסמך, תוך התבססות על עסקאות דומות באזור ועל השפעת השינויים הסביבתיים.
מתי נדרשת חוות דעת לירידת ערך? (סעיף 197 לחוק התכנון ובניה)
תוכן סעיף 197 (א) לחוק התכנון ובניה: “נפגעו ע”י תכנית שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200”.
חוות דעת לירידת ערך נדרשת כאשר בעל נכס מעוניין לתבוע את הוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין ירידת ערת הנכס שלו שחלה עקב פגיעה תכנונית (שלא עקב הפקעה).
הגשת תביעה בגין ירידת ערך דירה
לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כל בעל נכס שנפגע מתוכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית ולא בדרך של הפקעה, זכאי לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך. על מנת להגיש את התביעה, יש להצטייד בחוות דעת לירידת ערך שהכין שמאי מוסמך.
חשוב לשים לב כי תביעה לירידת ערך חייבת להיות מוגשת תוך שלוש שנים ממועד פרסום התוכנית הפוגעת (בתוספת 15 יום לפרסום).
באילו מקרים יש עילה לתביעה לירידת ערך?
כל שינוי סביבתי שעבר את אישורה של הוועדה המקומית ושמוריד את ערך הנכס, למשל:
– צמצום זכויות בניה קיימות
– שינוי יעוד מגרש שהיה מיועד למגורים, תעשייה או מסחר לשטח ציבורי או כביש
– שינוי יעוד של קרקע הצמודה לנכס מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים או כביש סואן
– חסימת נוף על ידי מבנה מסחרי או מגורים חדש
מי יכול לתבוע ירידת ערך?
בעל מקרקעין או בעל הזכות במקרקעין רשאי להגיש תביעה לירידת ערך. החוק מגדיר את נושא הזכאות לקבלת פיצויים כתוצאה מירידת ערך ומתחשב בעיקר במרחק של הנכס מהגורם הפוגע. יחד עם זאת במקרים רבים בית המשפט מתחשב בגורמים נוספים לירידת ערך ומתיחס לכל מקרה לגופו.
איך מתבצע תהליך התביעה?
– כל בעל נכס המאמין שהנכס שבבעלותו איבד מערכו כתוצאה מפגיעה תכנונית רשאי להזמין חוות דעת לירידת ערך מטעם שמאי עצמאי ומוסמך
– טכניקה להערכה: שווי המקרקעין לפני אישור התכנית הפוגעת פחות שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית הפוגעת = שיעור ירידת הערך / הפגיעה.
– לאחר אישור התכנית של הנכס הפוגע ניתן להגיש לוועדה המקומית תביעה לפיצוי ע”פ סעיף 197 יחד עם חוות דעת לירידת ערך של השמאי
– את התביעה יש להגיש תוך 3 שנים מתחילת תוקף (פרסום + 15 יום).
– רוב התביעות מועברות על ידי הוועדה המקומית, לאחר דחייתן, לועדת הערר של הוועדה המחוזית
– וועדת הערר של הוועדה המחוזית מחליטה האם לקבל את התביעה, לדחות אותה כליל או לקבל אותה עם הסתייגות. במקרה כזה היא קובעת שמאי מכריע על מנת לקבוע את גובה הפיצוי
– התובע בעל הנכס רשאי לערער על קביעת הוועדה לבית משפט מחוזי
למה חשוב להסתייע בשמאי מקרקעין?
מעורבות של שמאי מקרקעין מוסמך היא קריטית להצלחה בתביעה. חוות דעת מקצועית, מנומקת ויסודית מגבירה את סיכויי התביעה להתקבל ומבטיחה פיצוי הוגן שמשקף את הפגיעה בשווי הנכס.
הקפדה על תהליך נכון של הגשת התביעה באמצעות אנשי מקצוע מנוסים יכולה להיות ההבדל בין תביעה מוצלחת לפיצויים לבין דחייתה.
לסיכום, ירידת ערך דירה היא סוגיה בעלת השלכות כלכליות משמעותיות. מודעות לזכויותיך כבעל נכס ופנייה לשמאי מומחה יכולה לסייע לך להגן על ההשקעה החשובה ביותר שלך.
למה לבחור ביניב רפאל?
כאמור, חוות דעת לירידת ערך היא חלק בלתי נפרד מתביעה לפיצויים לוועדת המקומית. היקפה, מקצועיותה ואמינותה של חוות הדעת יכולה להוות חלק חשוב בתביעה. יניב רפאל מומחה בתחום המקרקעין עם למעלה מעשר שנים של ניסיון בתחום המקרקעין.