שמאות מקרקעין – הערכת שווי מבני ציבור

במסגרת תפקידו של שמאי המקרקעין, הוא עוסק לא רק בהערכת שווי של נכסים פרטיים, אלא גם בהערכת שווי של מבני ציבור שונים. בואו ננסה להבין יחד את המונח “מבני ציבור” ומהם בעצם המאפיינים המשפיעים על הדרך שבה מבוצעת הערכת השווי שלהם.

סקירה קצרה לגבי מבני ציבור

למעשה, מבני ציבור מוכרים לכולנו. מבנים כאלה יכולים להיות משרדי ממשלה, מוסדות חינוך, בתי חולים, מוזיאונים, נמלים, בתי כנסת ועוד. תכנון מבנה ציבור או מבני ציבור תעשה על ידי חברה שיש לה התמחות בתכנון אדריכלות ציבורית וכמו כן שאנשי המקצוע שלה הם אדריכלים מוסמכים. למבני הציבור, להבדיל מנכסים פרטיים, יש מאפיינים שיכולים להשפיע משמעותית על הערכת השווי שלהם. באילו מקרים תבוצע הערכת שמאי מקרקעין למבנים אלו? ובכן, במקרים בהם יש צורך באומדן דמי שימוש בנכס, כאשר יש צורך בחישוב היטל השבחה, כאשר נדרש לשלם בגין זכויות על המבנים שלא במסגרת מכרז וכאשר יש צורך לשלם פיצויים וזאת בהתאם לחוק התכנון והבנייה.

כיצד שמאי מקרקעין מעריך את הערך של מבני הציבור?

בגדול, יש שלוש שיטות עיקריות. זו הנהוגה במדינת ישראל היא גישת ההשוואה. הכוונה היא שהשמאי מנתח עסקאות דומות בסביבה של הנכס וכך על ידי התאמות ושינויים נדרשים וכמו כן בהתאם ליתרונות וחסרונות, הוא מעריך את שווי הנכס.

יש רק בעיה אחת עם השיטה הזאת, שכן היא איננה ישימה וזאת משום שיש מעט מאוד עסקאות הקשורות להערכה של מבני ציבור. כאן נכנסת שיטה אחרת, שיכולה להוות אלטרנטיבה מצוינת והיא שיש לבצע את גישת ההשוואה המדוברת, רק בצורה עקיפה ובהתאם לכך להעריך את שווי הקרקע, תוך כדי הפעלה של מקדמי התאמה שונים.

מעבר לכך, יש גם עוד שתי שיטות בהן, היוון הכנסות ועלות. מה הכוונה? על פי גישת ההיוון, שמאי המקרקעין יחשב את השווי של הכנס על פי הכנסות עתידיות (כלומר בהנחה שהנכס מיועד להשכרה, אז על פי דמי השכירות שיתקבלו). לגבי שיטת העלות, שמאי המקרקעין יסכום את כלל המרכיבים של הנכס, ישקלל אותם ואז יתקבל נתון של שווי הנכס. מה שנעשה בפועל הוא לסכום את שווי הקרקע ולהוסיף שווי מופחת של עלות המבנה. 

שורה תחתונה

על מנת שתוכלו לקבל ייעוץ מקיף בנושא וכמו כן חוות דעת מפורטת שתכלול בתוכה את כל השיקולים והגורמים שבגינם נקבע השווי של הנכס הציבורי או הפרטי, עליכם לפנות לשמאי מקרקעין שיש לו ניסיון, ידע והתמחות מתאימה. משרד שמאות מקרקעין בדרך כלל יספק לכם מענה מקצועי בכל התחומים האלה: הערכת נכסים (דירות, חנויות, משרדים, מגרשים, תעשייה, קרקע חקלאית), חוות דעת לבתי משפט, ירידת ערך עקב ליקויי בנייה, בדיקת כדאיות השקעה בנכסים או מגרשים, הערכת שווי לנחלות ומשקים ועוד. 

שיהיה בהצלחה!