החלטה 1184 – תוספות בנייה ,שינוי ייעוד, שינוי ניצול ופיצול מגרש

החלטה 1184 של מועצת מקרקעי ישראל, היא הגוף המפקח על מנהל מקרקעי ישראל והמתווה את המדיניות בתחום הקרקעות בארץ, התקבלה בשנת 2009 ומטרתה היא להסדיר את פעולות מנהל מקרקעי ישראל בכל הקשור לגביית דמי היתר עבור שינוי ייעוד, שינוי ניצול, פיצול מגרש וכן תוספות בנייה. החלטה זו, שכניסתה לתוקף ביטלה את החלטה 1160, אמנם מקלה על בעלי המגרשים, הן במגזר העירוני והן במגזר החקלאי, אולם על מנת למקסם את פוטנציאל הרווח ממנה חשוב מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין בעל ניסיון בתחום.

שינוי ייעוד ושינוי ניצול

שינוי ייעוד של מגרש פירושו שימוש בו למטרה שונה מזו הכתובה בחוזה החכירה, כל עוד הוא מאושר בתב”ע. שינוי ייעוד מחייב שני תשלומים – היטל השבחה (לרשות המקומית) ודמי היתר (למנהל מקרקעי ישראל).
שינוי ניצול של מגרש פירושו תוספת של אחוזים על אלו שאושרו בתוכנית המקורית, ללא שינוי הייעוד. דוגמה אחת היא תוספת יחידת מגורים (מעבר להגדרה של “תוספת בנייה”), ודוגמה אחרת היא הגדלת אחוזי הבנייה כשמדובר במגרש המשמש למלונאות או למלאכה.
שינוי ניצול, כמו שינוי ייעוד, מחייב תשלום היטל השבחה כמו גם דמי היתר, וכדאי להיעזר במקרים אלה בשמאי מקרקעין על מנת לא להידרש לתשלומים גבוהים יתר על המידה.

פיצול מגרש

פיצול מגרש פירושו חלוקת השטח לשני חלקים או יותר, בכפוף לתב”ע, ובתנאי שאחד המגרשים שנוצרו כתוצאה מהפיצול, לפחות, הינו מבונה והשימוש בו תואם את המטרה המקורית. בדרך זו, ניתן לבנות על המגרש המקורי יותר יחידות דיור מכפי שהתיר חוזה החכירה או לחילופין ליהנות משטח בנוי רחב יותר.
גם בעת פיצול מגרש שמאי מקרקעין מקצועי ומהימן עשוי לתרום רבות לכדאיות המהלך.

חישוב גובה דמי ההיתר

דמי ההיתר אותם משלמים למנהל מקרקעי ישראל הם בגובה 31% – מתוך הפרש בין שני ערכים:
הערך הראשון הוא ערך הקרקע על פי שומה של שמאי מקרקעין מוסמך, כל עוד זכויות הבנייה והשימושים המותרים לפי החוזה תואמים לזכויות הבנייה והשימושים המותרים בתוכנית שהייתה בתוקף כשהתבצעה הקצאת הקרקע.
הערך השני הוא ערך הקרקע בהתאם לייעוד החדש (ולפי תב”ע תקפה או תוכנית הבנייה, הגבוה מבין השניים), זאת כשמדובר בשינוי ייעוד, ואילו כשמדובר בשינוי ניצול, זהו ערך הקרקע בהתאם לניצול מלוא הזכויות המבוקשות (ושוב, לפי תב”ע תקפה או לפי תוכנית בנייה, הגבוה מבין השניים).
באזורים מסוימים ישנן הנחות על פי החלטות ממשלה שונות.
אם החוכר כבר קיבל אישור לתוספת בנייה ולאחר מכן הוא מבקש לבצע שינוי ייעוד ו/או שינוי ניצול, הוא ייאלץ לוותר על הזיכוי בגין 240 מ”ר עבור היחידה המקורית (פרט למקרים בהם התוספת נבנתה בהתאם לבקשה להיתר שהוגשה)
גם עבור פיצול מגרש גובה דמי ההיתר הוא 31% – מתוך ערך הקרקע בניכוי ערך המגרש עליו הוקם המבנה המקורי (לפי תב”ע תקפה או תוכנית לשם קבלת היתר בנייה, הגבוה מבין השניים).

החלטה 1184 – תוספות בנייה

אחד השינויים החשובים בפעילות מנהל מקרקעי ישראל מתאפשר הודות להחלטה 1184, שהתקבלה על ידי מועצת מקרקעי ישראל בשנת 2009 ואושרה על ידי שר האוצר באותה שנה.
החלטה זו נועדה להקל על בעלי מגרשים ליהנות מתוספות בנייה. על מנת למצות את הזכויות החדשות, ולא לשלם עבורן יתר על המידה, כדאי להסתייע בשמאי מקרקעין, ובפרט איש מקצוע עתיר ניסיון.

אילו תוספות בנייה נכללות בהחלטה 1184?

על פי החלטה 1184, תוספות הבנייה האפשריות הן יחידת דיור נוספת כשמדובר בבנייה צמודת קרקע למגורים (אך לא יותר מיחידת דיור חדשה אחת!), או הרחבת מבנה קיים הן עבור מגורים (בבנייה צמודת קרקע) והן כשמדובר בקרקע המשמשת לתעסוקה (מסחר, תעשייה, משרדים או בתחום המלונאות). בכל מקרה בעת הרחבת מבנה קיים יש לשמור על מטרתה המקורית של החכירה, וכשהקרקע משמשת לתעסוקה אין להגדיל את אחוזי הבנייה בלמעלה מפי 2.
חשוב להדגיש כי תנאי יסודי לקבלת הפטור מדמי היתר הוא הסדרת כל שימוש חורג, אם ישנו.

פטור מדמי היתר עבור בנייה למגורים

בעקבות כניסת החלטה 1184 לתוקף, ניתן פטור מדמי היתר עבור 240 המ”ר הראשונים של בנייה למגורים, וזאת כל עוד מתקיימים התנאים הבאים:
•    בעל הנכס אוחז בחוזה חכירה מהוון;
•    המדובר בחוזה חכירה עירוני, תקף כמובן, למטרת מגורים צמודי קרקע;
•    החוזה אינו לשטח מבונה בפועל;
•    מדובר בהרחבה ליחידת מגורים קיימת ולא בבניית יחידת דיור חדשה.
כשהשטח הבנוי לאחר התוספות הוא למעלה מ- 240 מ”ר, יש לשלם דמי היתר בגובה 31% מערך זכויות הבנייה של החלק שמעל 240 מ”ר. שוויין של זכויות אלה עשויות להיות גבוהות במיוחד, כך שעל מנת להימנע מתשלומים גבוהים יתר על המידה ושלא לצורך מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין. שומה של שמאי מקרקעין מוסמך עשויה לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים!

מקרים נוספים

בעת בניית יחידת דיור חדשה הפטור מדמי ההיתר יינתן רק עבור 160 המ”ר הראשונים, ולא 240 מ”ר, כלומר יש לשלם דמי היתר בגובה 31% על זכויות הבנייה של החלק שמעל 160 מ”ר (ועל כן הסכום אותם יכול שמאי מקרקעין לחסוך עבורכם גבוה יותר).
גם כשחוזה החכירה אינו מהוון נגבים דמי היתר עבור זכויות הבנייה של החלק שמעל 160 מ”ר, ושיעורם הוא 25%. בנוסף במקרה זה מעודכנים דמי החכירה.
גם עבור תוספות בנייה במבנים המיועדים לתעסוקה דמי ההיתר הם 31% משווי הזכויות הנוספות כשמדובר בחוזה מהוון, ו- 25% עבור חוזה בלתי מהוון.
כשמדובר בתוספות בנייה למבנה המתאפיין בבנייה רוויה המנהל אינו גובה דמי היתר (ועל כן במקרים אלה נחיצותו של שמאי מקרקעין פחותה).
כשמדובר בשטח מבונה בפועל, המנהל גובה דמי חכירה מהוונים בגובה 91%  כבר מהמ”ר המבונה ה-1 שמעבר לקיבולת הבנייה המופיעה בחוזה.
בעל חוזה חכירה שמאפשר שתי יחידות דיור רשאי להשתמש בפטור מדמי היתר עבור 240 המ”ר הראשונים רק עבור אחת מיחידות הדיור.