מהם הכללים למכירת דירה בדמי מפתח?
מהם הכללים למכירת דירה בדמי מפתח?
מדינת ישראל סובלת מבועת נדל”ן כבר כמה שנים ולא מסתמן שיהיה לזה סוף בעתיד הנראה לעין. מצוקת דירות, מחירים גבוהים לקנייה ומחירים לא פרופורציונליים השכרה. מכירת דירה בדמי מפתח הייתה נפוצה ונהוגה לפני כמה עשרות שנים והיה נדמה שחלפה מן העולם. כיום, בשל מצוקת המחירים מסתמנת חזרה לאפשרות זו והיא הופכת לאחרונה לאטרקטיבית וכדאית בהחלט. הפתרון של רכישת דירה בדמי מפתח הופך לאחרונה לפתרון כלכלי לא רע בכלל, כזה שמתאים במגוון רחב של מצבים ועבור לא מעט רוכשים שיש להם את הממון אך לא בסכום שיספיק להם לרכוש דירה בדרך הרגילה.
קניית דירה בדמי מפתח – מה זה אומר בעצם?
קניית נכס או עסק בדמי מפתח הופכת את הקונה לדייר מוגן שזכויות, כמו גם החובות שלו, מפורטים בסעיפים השונים של חוק הגנת הדייר ובפסיקות קודמות של בתי המשפט בנושא זה. הכוונה, הלכה למעשה, היא רכישת אותו הנכס בסכום של כ- 1/3 או 1/2 מהשווי שלו כשמטרת הרכישה היא השימוש שלו מיועד הנכס (מגורים או עסקים). רכישה זו הופכת את הדייר ואת בעל הדירה לשותפים בנכס בחלוקה של 40% – 60% בהתאמה. לאחר העברת הסכום – ימשיך הדייר לשלם דמי שכירות מופחתים כל עוד הוא מתגורר בדירה (ואפילו עד לסוף חייו) ולאחר מכן יוכל להוריש לדורות הבאים את הדירה או את חלקו בשווי שלה (ישנם תנאים מסוימים ומפורטים לשם כך).
חובותיו של הדייר המוגן אינם רבים וכוללים תנאים של מגורים או שימוש ראוי בנכס בעצמו ללא מתן לאדם אחר לגור או לנהל עסק במקומו, עליו להתחייב לשלם את דמי השכירות במועד שנקבע לשם כך ללא חריגות או איחורים וכמובן לשמור על הנכס. אין הוא יכול לבצע עבודות, שיפוצים או שינויים בתוך הנכס ובאופן כללי ניתן לומר שעליו לנהוג בנכס כשוכר לכל דבר ועניין. מעצם שמו – דייר מוגן – אפשר להבין שהזכות להישאר לגור בנכס עומדת לרשותו כל הזמן (כל עוד הוא ממלא את חלקו בחוזה ומתנהג כראוי) ומעטים המקרים שבהם יכול בעל הנכס לפנותו ממנו.
מה עוד כדאי לדעת על עסקה של מכירת דירה בדמי מפתח?
ישנן כמה וכמה סיבות אשר בגינן הלך ופחת מספר עסקאות הרכישה בדמי מפתח בשנים האחרונות. ראשית, תקופת ביניים שבמהלכה קנו אנשים דירות או מצאו דירות להשכרה והתחום של רכישה בדמי מפתח לא היה נדרש או שלא היה לו ביקוש (בשל היעדר צורך). שנית, בעלי נכסים רבים לא רצו להכניס לביתם שוכרים שמוגנים על ידי חוק הגנת הדייר ובמקרים של ריבים או סכסוכים היה קשה מאד, עד כדי בלתי אפשרי לפנות אותם מהנכס והסיבה השלישית היא סבך משפטי שכולל הנושא הזה. מדוב בעסקה שמערבת לא רק את הצד הקונה והמוכר אלא גם ערכאות נוספות כמו שמאי רכוש או מקרקעין, חתימה על חוזים מפורטים שכל מילה בהם מהותית והסיכון, גם אם הקטן ביותר, לאי הצלחה של ההסכם.
כיום בשל נסיקת המחירים בשוק הנדל”ן אפשר לראות יותר ויותר עסקאות בדמי מפתח שיוצאות לפועל מתוך רצון וכוונה אמיתיים להצליח בהן. הקונה מצליח לנצח את סכום הכסף שחסך (למרות שאין הוא מספיק לרכישת דירה בדרך מקובלת) ונהנה מדמי שכירות נמוכים ומביטחון שמקנה לו החוק בדירה שלו. כאשר האינטרסים טהורים ואין שום כוונה לא טובה – ללא ספק יהיה מתאים להרבה מאד אנשים לקחת חלק בעסקה כזאת ולמצוא את הדירה שמתאימה להם למגורים לטווח ארוך.
