הפחתת היטל השבחה למינימום – בזכות המומחיות של יניב רפאל

כשפעולה של רשות מקומית מובילה לעליית ערכו של נכס מכל סוג שהוא – דירת מגורים, משרד, מחסן, חנות וכו’ – אותה רשות מבקשת להשתתף ברווח הכספי הצפוי לבעל/ת הזכויות בנכס. ליתר דיוק לא מבקשת אלא דורשת, תשלום שנקרא היטל השבחה. הסכום עלול להיות גבוה מאוד, ובכל מקרה מומלץ לא למהר לשלם אלא קודם כל להתייעץ עם שמאי מנוסה – שיבחן את האפשרות להפחית את גובה ההיטל. הפחתת היטל השבחה היא אחד מתחומי המומחיות של יניב רפאל.

שאלות ותשובות בנושא הפחתת היטל השבחה

באילו מקרים נדרש תשלום היטל השבחה?

אישור הקלה (לדוגמה היתר בנייה המאפשר לחרוג במידה מסוימת מקווי הבניין), אישור שימוש חורג בנכס ואישור תוכנית בניין עיר המעלה את ערך הנכס.

מתי נדרש תשלום ההיטל?

ההיטל משולם כשמוכרים את הנכס, או כשמבקשים היתר בנייה (כלומר מבקשים לממש את הזכויות בנכס, ועל כן נדרש תשלום ההיטל).

מהו שיעור היטל ההשבחה?

50% (מהעלייה בערכו של הנכס כתוצאה מפעולת הרשות המקומית).

מי קובע את גובה העלייה בערכו של הנכס?

שמאי מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

האם ישנו דדליין להגשת ערעור על גובה היטל ההשבחה שנקבע?

כן, יש להגיש שומה נגדית תוך 45 ימים ממועד קבלת ההודעה על חובת תשלום היטל השבחה.

מי בוחן את הערעור על היטל ההשבחה של הוועדה?

שמאי שלישי, שמוגדר כ”שמאי מכריע” ואשר ממונה למשימה זו ע”י מועצת השמאים שבמשרד המשפטים.

השלבים העיקריים בתהליך הפחתת היטל השבחה

שלב ראשון: בדיקה ראשונית

בדיקת מידת הכדאיות של הגשת ערעור, בהתאם להערכת הסיכוי שהוא יתקבל ולגובה ההפחתה האפשרית.

שלב שני: הגשת בקשה למשרד המשפטים

כשישנה היתכנות לחיסכון משמעותי, תוגש בקשת הפחתת היטל השבחה למועצת שמאי המקרקעין (גוף השייך למשרד המשפטים). מהות הבקשה היא למעשה מינוי שמאי מכריע שיקבע את גובה היטל ההשבחה שתשלמו בסופו של התהליך.

שלב שלישי: עריכת חוות דעת נגדית

שמאי מקרקעין מוסמך, ורצוי גם בעל ניסיון ספציפי בעריכת שומות נגדיות לגבי היטלי השבחה, יכין שומה מפורטת ומנומקת היטב, ויגיש אותה לשמאי המכריע.

בשלב זה חובה למצות את כל האפשרויות המצדיקות היטל נמוך מכפי שנקבע: הערכת יתר של ערכן של זכויות הבנייה (בעיקר על בסיס השוואה לנכסים דומים שקיבלו הקלות דומות), הערכת יתר של ערך הנכס עצמו (גם כן על בסיס השוואה לנכסים אחרים), זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן בנקודת הזמן הנוכחית ועוד.

שלב רביעי: דיון קובע

השמאי המכריע מזמין הן את השמאי של הוועדה לתכנון ובנייה והן את השמאי שמייצג אתכם. בדיון כל צד מציג את עמדותיו, ובסופו פוסק השמאי המכריע מהו גובה היטל ההשבחה המעודכן.

יניב רפאל – הניסיון שמבטיח תוצאות אופטימליות

משרד שמאות מקרקעין יניב רפאל החל לפעול ב-2003, ומאז צבר ניסיון רחב היקף בתחום הספציפי של הפחתת היטל השבחה. השירות ניתן בזמינות מרבית על-מנת לעמוד בדדליין הנקוב, מתוך יושרה מוחלטת (ועל כך יעיד גם תו אמון הציבור שניתן למשרד), ובמקצועיות חסרת פשרות.

הבקיאות המקצועית מבוססת על ניסיון מגוון, הן כשמאי מטעם ועדות מקומיות לתכנון ובנייה והן בהגשת ערעורים על גובה היטל ההשבחה. יניב רפאל הוא גם יו”ר ועד ירושלים בלשכת שמאי המקרקעין, הוכחה נוספת למוניטין המרשים שבנה במשך שני עשורים של פעילות מוצלחת לטובת לקוחותיו.

נקודות חשובות ודגשים לגבי היטל השבחה

* סיכוי מול סיכון – באופן עקרוני ערעור על גובהו של היטל השבחה עלול להוביל לשומה גבוהה יותר של השמאי המכריע. יחד עם זאת, במרבית המקרים שבהם מוגשת השגה מקצועית של שמאי מנוסה הנטייה של השמאים של משרד המשפטים היא לצד בעלי הזכויות בנכס.

* ערעור – ניתן לערער על פסיקת שמאי מכריע. הגוף המוסמך לדון בכך הוא ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.

* פטור מהיטל השבחה – ישנם גם מקרים שבהם כלל אין צורך לשלם היטל השבחה: בניית ממ”ד, הרחבת דירת מגורים ששטחה הוא לכל יותר 140 מ”ר (בכפוף לתנאים נוספים), וכן במקומות המוגדרים כ”אזור שיקום”.

* תמ”א 38 – השבחה הנובעת ממימוש תמ”א 38 כרוכה בהיטל השבחה בגובה 5% בלבד.

עוד קטגוריות

שמאי מקרקעין, הערכת שווי דירה, היטל השבחה, שמאי מקרקעין במודיעין, שמאי רכוש, דוח אפס, שמאי מקרקעין במושבים, שמאי דירות, שמאי נחלה, שמאי בשוהם, שמאי נזקי מים, תמ”א 38 ירושלים, שמאי מקרקעין בירושלים