פיצול נחלה כפתרון למצוקת הדיור

בשנת 2015, כך עפ”י השמאי הממשלתי, עלו מחירי הדירות בישראל ב-8%, וליתר דיוק בעוד 8% שכן מגמת הנסיקה של מחירי הנדל”ן נמשכת ברציפות מזה מספר שנים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז שנת 2008 עלות רכישת דירה זינקה בממוצע בכמעט 90% ובאזורים רבים היא אף יותר מהוכפלה!
ממשלות ישראל מנסות – מעט מדי ובאיחור משמעותי – למצוא פתרונות לבעיה של דור שלם, שגילה כי הסיכוי להגיע לדירה משלו הולך ופוחת. בין השאר הועלו רעיונות כגון מע”מ אפס, מחיר למשתכן ועוד, אבל אולי דווקא האפשרות לפצל נחלות במושבים תוביל להקלה משמעותית על מצוקת הדיור.
יחד עם זאת חשוב לציין כי שיקולים תקציביים וגם פוליטיים עדיין מעכבים את יישום האופציה המבטיחה. בואו לקרוא על פיצול נחלה כפתרון למצוקת הדיור.

למה הנחלות במושבים יכולות לסייע בפתרון משבר הדיור?

כמעט בכל אחד מהמושבים הרבים הפזורים לאורכה ולרוחבה של ישראל ישנה קרקע פנויה, זמינה וכזו שמיועדת כבר כיום למגורים – כלומר אין צורך בשינוי ייעוד של הקרקע (הליך אשר נמשך זמן רב יחסית) או בגיבוש תוכנית מתאר חדשה והליכי תכנון מורכבים.
הזמינות המידית של הקרקע, שנמצאת בסמוך למגורים הקיימים של בעלי הנחלות בכל אחד מהמושבים, היא כמובן יתרון משמעותי, שחוסך זמן יקר (ומאחר שממשלות ישראל התמהמהו בזיהוי המשבר שנוצר בשוק הנדל”ן ובחיפוש אחר פתרונות אפקטיביים, יש לכך חשיבות רבה).
בנוסף, מועצת מקרקעי ישראל כבר אישרה את האופציה לבנות יחידת דיור שלישית שתפוצל מהנחלה הקיימת, כמעט ללא תנאים וללא מגבלות (ובפרט ללא הדרישה לרצף בין דורי שהייתה קיימת בעבר) – וזאת במסגרת החלטה 1155 (שהיא לכשעצמה עדכון של החלטה מספר 979).

איך ניתן לבנות בנחלה קיימת במושב?

בעקבות החלטה 1155 של מועצת מקרקע ישראל וביטול חובת הרצף הבין דורי, יכול כל חבר מושב לשלם סכום בגובה 3.75% מערך חלקת המגורים שלו ובכך לעגן את הזכויות שלו על החלקה.
בשלב הבא יש לשלם עוד 29.25% מהערך של הקרקע ובתמורה לקבל את מלוא הזכויות במגרש שיופרד מהחלק המשמש כיום למגורים ושעליו תיבנה יחידת הדיור הנוספת – זכויות הבנייה הן 160 מ”ר לכל הפחות ומספר הפיצולים הכולל בכל מושב הוא בהתאם לתמ”א 35 הרלוונטית.

המצב בפועל

החלטה 1155 שכאמור מאשרת פיצול נחלה במושבים הועמדה למבחן בג”צ, ואושרה על ידו כבר ביוני 2011. למרות זאת בפועל בוצע פיילוט בלבד, וגם בו השתתפו רק שני מושבים (בסך הכל יש בישראל קרוב ל-400 מושבים).
הסיבה הרשמית לכך שההחלטה לא מיושמת בקנה מידה נרחב יותר ומאפשרת לעוד צעירים להגיע לדירה משלהם היא מחסור בתקנים ברמ”י (רשות מקרקעי ישראל). אמנם הוספת תקנים לרשות כרוכה כמובן בעלות כספית, אולם מצד שני גם הפתרונות האחרים המוצעים על-מנת להקל על מצוקת הדיור מחייבים השקעה משמעותית, ולמעשה גבוהה יותר.
בנוסף זהו כאמור פתרון כמעט מידי, שעשוי לשחרר לשוק אלפי יחידות דיור, מהלך שכמובן יחולל שינוי משמעותי.
באופן טבעי מי שבעיקר משוועים להאצת הרפורמה ולכך שההחלטה תיושם בפועל הם חברי המושבים – אבל במקרה זה מדובר ברווח של ממש לכל הציבור, ויש לקוות כי ממשלת ישראל תפעל בהתאם.