החשיבות של ליווי עורך דין מקרקעין ושמאי מקרקעין בעסקת נדל”ן
נדל”ן הוא קיצור (ראשי תיבות) של המושג נכסי דלא ניידי ופירושו נכסים לא ניידים. תחת המושג נדל”ן ניתן למצוא נכסים מסוגים שונים כגון: דירות, בתי קרקע למגורים, בנייני משרדים, מבני תעשייה, מפעלים, קרקעות, נחלות ועוד. לפיכך, עסקת נדל”ן היא עסקה שבה מעבירים זכויות קניין בקרקע עצמה או בנכס שבנוי או מחובר לקרקע, לדוגמה דירת מגורים. בכל עסקת נדל”ן יש להשקיע סכומי כסף גבוהים לרכישת הנכס או הקרקע, אך מעבר לעלות המקרקעין יש להתייחס גם לעלויות השירותים הנלווים לכל עסקה כמו שכר טרחה לעורך דין, שמאים, רישום המקרקעין במוסדות ממשלתיים, אגרות ועוד, ויש להתייחס גם להיבטי המיסוי. לכן, כל עסקת נדל”ן היא עסקה מורכבת הדורשת השקעה גבוהה, בדיקות מעמיקות ומקיפות, ייעוץ, בדיקת וקבלת אישורים והיתרים מתאימים ועוד. החשיבות של ליווי עורך דין מקרקעין ושמאי מקרקעין בעסקת נדל”ן.
ממה יש להיזהר בעסקאות נדל”ן?
בשוק הנדל”ן יש לא מעט תרמיות, חאפרים, זיופים והונאות. בכל עסקה חייבים להיזהר ולבצע בדיקות מעמיקות בשבע עיניים, וחשוב לזכור כי מדובר בהשקעה כספית עצומה, ולרוב משקיעים סכומי כסף התחלתיים גבוהים מאוד. יש סיכונים רבים בעסקאות נדל”ן בארץ ובחו”ל, הסיכונים העיקריים הינם:
- סיכונים משפטיים – יש לבדוק את המצב המשפטי של הנכס הנרכש, לוודא את בעלות המוכר על הנכס, לבדוק שאין שעבודים, עיקולים וצווי הריסה על הנכס ועוד. חשוב לבדוק את נסח הטאבו והתאמת המבנה לתיאור.
- סיכונים מבניים – יש לבדוק את התקינות המבנית של הנכס הנרכש, לוודא שאין חריגות בנייה לא מדווחות, לבדוק תשתיות ומערכות בנכס, לבצע בדק בית ועוד.
- סיכונים פיננסיים – יש לא מעט סיכונים פיננסיים בעסקאות נדל”ן, במיוחד היום לאחר העלייה המשמעותית במחירי הנדל”ן בארץ. לכן, מעבר למחיר הנכס יש להתייחס לעלויות נוספות הכרוכות ברכישתו, לבדוק את כדאיות העסקה תוך התייחסות להיבטי המימון והמיסוי ואין לשכוח הוצאות נוספות כמו עורך דין, שמאי ועוד.
מהו עורך דין מקרקעין ולמה הוא חשוב בעסקאות מהסוג האלה?
בכל עסקת נדל”ן נדרש ליווי של עורך דין לענייני נדל”ן, הליווי המשפטי נדרש כבר בתחילת התהליך, כלומר עוד בשלב החיפוש אחר נכס לקנייה, ועורך הדין מלווה את הלקוח עד השלמת העסקה וקבלת המפתח. חשוב לציין כי עורך דין נדל”ן מוודא גם את כדאיות העסקה על כל היבטיה והוא יכול לנסח את חוזה המכר או לבדוק ולתקן חוזה המוצע על ידי הקבלן או עורך דין מטעמו של המוכר, ועליו לוודא קיומם של ביטחונות אצל המוכר או הקונה.
עורך דין נדל”ן מבצע בדיקות מקיפות בטרם החתימה על חוזה, בנוסף הוא מטפל בענייני מס רכישה ומס שבח, מטפל בשומות ומעניק ייעוץ משפטי וייצוג הולם מול הגופים הרלוונטיים. בעזרת עורך דין מקצועי ומנוסה ניתן להוזיל עלויות ולפחית את תשלומי המס, ועורך הדין עורך חוזה מקרקעין המגן על האינטרסים של הלקוח על מנת להפחית סיכונים.
שמאי מקרקעין – גורם משמעותי בעסקאות נדל”ן
מעבר לתפקידו החשוב של עורך דין לענייני נדל”ן יש גורם משמעותי נוסף בכל עסקת נדל”ן, הלא הוא שמאי מקרקעין. השמאי מספק שירות משלים לעורך הדין ותפקידו להעריך את שווי הנכס והקרקע לצרכי מגורים, מסחר, השקעות וכיוצא בזה.
למה בדיקת שמאי מקרקעין מוסמך חשובה טרם מכירת או רכישת נכסי מקרקעין?
השמאי מבצע הערכת שווי של הנכס וביכולתו לאתר נקודות והיבטים מקצועיים העשויים להשפיע על כדאיות עסקת הנדל”ן והתמורה הכלכלית של הנכס. תפקידו של השמאי לאסוף מידע מקיף על הנכס ולבחון את הנדל”ן מזוויות נוספות כמו תשתיות קיימות בסביבת הנכס, תוכניות בנייה העשויות להשפיע על שווי הנכס, היבטים משפטיים, בדיקת היתר בנייה, בדיקה תכנונית ועוד.
כיצד השמאי מבצע הערכת שווי נכס?
שמאי מקרקעין הנדרש לבצע הערכת שווי של נכס מסוים אוסף את כל המידע על הנכס, ומשווה את שוויו לעסקאות דומות שבוצעו באזור או בסביבה דומה. בנוסף, הוא משקלל בהערכת השווי היבטים נוספים כמו מצב משפטי של הנכס, היטלים ומיסים (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה וכו’), היבטי סביבה ותשתיות סביב הנכס, זכויות בנייה בנכס, מצב פיזי של הנכס (בדיקה על ידי מהנדס) ועוד.
לאחר שהשמאי מסיים את בדיקת הנכס מכל הזוויות והצדדים, לרבות היבטי מיסוי ומשפט, עליו להפיק דו”ח מפורט עם עובדות, נתונים וממצאים, ועליו להציג תחשיב של שווי הנכס.
מה שכרו של השמאי בעסקת נדל”ן?
בדרך כלל שכרו של שמאי מקרקעין נקבע על פי תעריפים קבועים וכלליים, התעריפים קבועים בתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין) ונגזרים מהיקף וממורכבות הפרויקט.