כיצד מחושב ערך דירת המגורים בפשיטת רגל?

אחד הנושאים הרגישים והמורכבים במקרה של חייבים שנכנסים להליך של פשיטת רגל, הוא דירת המגורים. מחד גיסא – הדירה היא קורת הגג היחידה של החייב וייתכן גם של התלויים בו כגון אישתו וילדיו הקטינים. מצפונית, יהיה זה צעד כבד מנשוא לאלץ את החייב לפנות את דירתו ולמכור אותה על מנת לפרוע את חובותיו, מאידך גיסא – ישנם חובות גדולים והתחייבויות כלפי נושים שגם אותם אין להפר. בנושא הזה, בתי המשפט גילו לאורך השנים התחשבות רבה ונהגו לפנות בעל נכס במשורה בלבד. במקרים בהם דירת המגורים בסכנה, יהיה זה צעד נדרש לא לבצע דבר טרם התייעצות עם עורך דין מומחה לפשיטות רגל אשר ישמע את פרטי המקרה ויגבש עצה מושכלת בנדון.
במאמר זה נלמד על כיצד מחושב ערך דירת המגורים בפשיטת רגל?

הצעד הראשון – ייעוץ משפטי

כאשר ניגש חייב שהנו בעלים של דירה לפגישה ראשונית אצל עו”ד, הדבר הראשון שעל עו”ד לשקול הוא האם הליכי חדלות פירעון הם נכונים עבורו.
האם ניתן לפדות את הנכס תוך כדי ההליך ובכך להתחמק ממכירת דירת המגורים?
או אולי לא יהיה מנוס ממכירת דירת המגורים

המצב המשפטי הנוכחי בנוגע לפינוי דייר בעל חובות

כאשר בעבר דיברנו על דירת מגורים בפשיטת רגל, הקו שהנחה נתמך בפסק הדין שניתן בעליון בהליך רע”א 8233/08 הידוע כהלכת כובשי

פסק הדין המנחה שלעיל נסוב סביב חייב שיש לו דירת מגורים וחובות רבים אך אשתו החיה עמו ומחזיקה אף היא בדירה ללא חובות כלל. הגיע הנאמן ואמר שהוא רוצה לממש את מחצית מהדירה על מנת לכסות את החובות. האישה טענה שאין לה חובות כלל ולכן היא נחשבת דיירת מוגנת ולכן לא ניתן לפנות אותה כלל מהדירה. למעשה, במצב זה גם אם דירת המגורים נמכרת, היא נמכרת כתפוסה כלומר עם הדיירים, מה שהוזיל את ערך הדירה משמעותית.
במצב כזה, החייב יכול היה לבוא לנושים ולהגיד להם כך, אם תמכרו את הדירה כתפוסה “כמה כבר תקבלו?” סכום נמוך, אני כחייב אהיה מוכן באמצעות צד ג’ להגדיל את קופת הנשייה בסכום זה ואז לשמור על הדירה.
בעקבות פסק דין זה, חייבים שילמו סכומים זעומים בעד הדירות ועדיין יכלו להמשיך ולשמור על דירתם.

שינוי ההלכה על ידי חוק חדלות פירעון החדש

בא חוק חדלות פירעון החדש ושינה את התמונה שהיתה קיימת. דיירות מוגנת לא מתאפשרת עוד. אך יש הגנת בית המגורים על חייבים שרוצים לממש להם את הבית.
* שימו לב במידה שמדובר בנכס להשקעה – הגנת דירת המגורים כלל אינה קיימת!
סעיף 229 לחוק חדלות פירעון אומר שאם החייב מתגורר בדירה רק בית המשפט יהיה מוסמך להורות על מכירת הדירה והעברת התמורה לקופת הנשייה. החוק מחייב את בית המשפט להכריע בעניין על ידי מבחן עלות תועלת, קרי, האם התועלת שתצמח לנושים גוברת על זכותו של החייב, כלומר מאזן נוחות. בית המשפט יבחן את גיל החייב, מצבו הבריאותי, האם ישנו מקום מגורים חלופי לחייב ולתלויים בו לפחות ל-4 השנים הבאות.

בית המשפט נותן תשומת לב מיוחדת לנסיבות האישיות והקרבה לגיל פנסיה, האם החייב בריא או חולה והאם יש לו כושר השתכרות עתידי. לעתים בית המשפט יחייב בחינה של דיור חלופי לכל חייו של אותו החייב.

בית המשפט מקיים דיון חובה בנוכחות החייב והנושים, שומע את הצדדים ולאחר מכן מכריע בסוגיה.

אם כן, אמנם בוטלה הלכת כובשי אך ישנה אפשרות למגורים חלופיים לכל החיים.

הערכת שווי הדירה לקראת מימוש

כאשר מתעוררת סוגיית מימוש דירת המגורים של החייב, קיים צורך בהערכת שווי של אותה דירת מגורים המיועדת למימוש, הן הנושים והן החייב שוכרים שמאי מקרקעין שיבדוק את מצב הדירה ויעריך את שוויה. לעתים, בית המשפט ממנה שמאי מכריע מטעמו במידה והשומות בין הצדדים הן בעלות הפרשים משמעותיים.
אם ישנה דירה ויש חובות שעולים מעל לשווי הדירה ואנו צריכים להציעה למכירה, אנו נראה מה השווי לאחר שאנו מנכים את גובה המשכנתא, השווי של המגורים החלופיים שהם אמורים להיות בסביבת המגורים של החייב, שכר הטרחת כונס ואז נגלה ששווי שירת המגורים יהיה נמוך באופן משמעותי משווי השוק שלה.
הנוסחה הנה כדלהלן:
שווי הדירה לפי הערכת השמאי על שווי זה נפחית את גובה דמי השכירות בעד מגורים חלופיים למשך 4 שנים, גובה המשכנתא ששולמה עד כה ושכר הטרחה של כונס הנכסים הרשמי.
במקרה כזה, החייב יוכל לפדות את דירתו באמצעות ההפרש ואז לשמור על דירתו.

שורה תחתונה

דירת המגורים הנה ביתו ומבצרו של החייב ועל אף שנצברו לחובת החייב חובות רבים, בתי המשפט נוהגים בזהירות ובאופן מצפוני בכל הכרעה שלהם.
יש לשקול כניסה להליך חדלות פירעון כאשר בבעלות החייב דירה כי ייתכן והיא תימכר על ידי הנאמן והחייב יאלץ להתגורר במגורים חלופיים.