תמ”א 38 מול פינוי בינוי – מה יותר כדאי?

ההבדלים בין התהליכים הנפוצים ביותר בענף הבניה – תמ”א 38 ופינוי בינוי

דיירי בניין ישן/בעל ליקויים – המדריך הבא הוא במיוחד בשבילכם. ההתחדשות עירונית היא תהליך שהחלו ליישם בארץ עוד בשנות ה-60, במטרה לאפשר חידוש לאזורים ישנים, ולהפוך אותם לאזורים משגשגים יותר. תהליך ההתחדשות העירונית כולל בתוכו מספר תהליכים, כאשר שני התהליכים היותר נפוצים הם פינוי בינוי ו-תמ”א 38. במדריך זה נמנה את ההבדלים בין התהליכים, ע”מ שתוכלו להשוות ולדעת איזה מבניהם יהיה יותר משתלם עבורכם:

מהם ההבלים בין פרויקט תמ”א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי?

ראשית – לפני שתתחילו לבדוק את השטח, לחפש מנהל עבודה וחברה לניהול פרויקטי תמ”א, חשוב שתבינו את בסיס ההבדלים בין שני סוגי הפרויקטים הנ”ל:
תמ”א 38: תהליך שמטרתו לחזק ולשמר את המבנה הקיים מפני נזקים אופציונליים (לרבות רעידות אדמה), בניית תוספות לבניין כגון מעליות, בניית תוספות לדירות עצמן כגון חדר או מרפסת, והוספה של עוד מספר קומות לבניין.
פינוי בינוי: הריסה מוחלטת של המבנה, ובנייה של מבנה חדש לחלוטין במקומו. 

איך עובד תהליך תמ”א 38?

תמ”א 38 הוא תהליך שמותאם במיוחד למבנים יחידניים וישנים, אשר נבנו בעת הקמתם מחומרים ברמת עמידות נמוכה. בתהליך זה “עוטפים” את הבניין בשכבת בטון, במטרה לחזק את קורות התמיכה שלו.
לאחר סיום תהליך החיזוק, מהנדסי הפרויקט בודקים שוב את מידת חוזק המבנה והשתית החדשה שלו, ורק לאחר מכן מאפשרים את המשך העבודה – הוספת הקומות החדשות לבניין.

איך עובד תהליך פינוי בינוי?

תהליך פינוי בינוי אינו מצריך את שלב החיזוקים המקדים – שכן המבנה מיועד להריסה מוחלטת, ולבנייה של מבנה חדש במקומו. לעומת תמ”א 38 אשר מתאים יותר לפרויקט של מבנה יחידני, פינוי בינוי מתאים לפרויקטים גדולים יותר (כגון מתחם של מספר מבנים). פרויקטים כאלו הינם יותר מורכבים וארוכים, והם כוללים פינוי של כל הדיירים ותכולות הדירות שלהם, ואכלוסם בדיור זמני עד לתום הפרויקט (כולל כל התשלומים הנלווים למגורים).
יחד עם זאת – בדומה לפרויקט תמ”א 38, גם בפינוי בינוי יתווספו עוד מספר דירות לבניין, כאשר  הזכויות על הדירות הנ”ל מגיעות לקבלן.

ומה לגבי הסכמת הדיירים לפרויקטים?

לפי היציאה לדרך עם כל אחד מהפרויקטים הללו, בתור התחלה מחובתו של הקבלן לקבל אישור תכניות (תב”ע) מרשות מקרקעי ישראל. לאחר מכן, על הקבלן להעביר לדיירים טופס הסכמה להוצאת התהליך לפועל, כאשר נדרשת הסכמה ברוב של 80% מהדיירים על מנת להוציא את הפרויקט לפועל. לאחר קבלת האישורים – במידה ומדובר בתמ”א הדיירים יוכלו לבחור אם להישאר בדירה לאורך הפרויקט, ובפינוי בינוי כאמור – הדיירים מתבקשים להתפנות מהבניין, ולעבור למגורים חלופיים עד תום הפרויקט.