האם תוספת ממ”ד מעלה את שווי הנכס? מדריך מקצועי לשיקולי שמאות והשקעה

בשנים האחרונות, תוספת ממ”ד הפכה לאחת הפעולות הנפוצות והנחוצות ביותר בקרב בעלי נכסים בישראל. מעבר להיבט הביטחוני החשוב, רבים שואלים את עצמם: האם תוספת ממ”ד מעלה את שווי הנכס? התשובה אינה חד-משמעית, אך במקרים רבים – כן. מאמר זה יבחן לעומק את ההשפעה של הוספת ממ”ד על ערך הנכס, תוך התייחסות לשיקולי שמאות, עלויות, יתרונות ונתונים מהשטח.

מהו ממ”ד ולמה מוסיפים אותו?

ממ”ד – מרחב מוגן דירתי – הוא חדר בטון מחוזק המיועד לשמש כמקלט אישי בעת חירום. מאז שנות ה-90, חלה חובת בניית ממ”ד בכל דירה חדשה בישראל. עם זאת, מבנים ישנים או כאלה שנבנו לפני חקיקת התקנות אינם כוללים ממ”ד, ולכן עולה הצורך להוסיפו כתוספת נפרדת. תוספת ממ”ד לבית קרקע או לדירה בבניין משותף נעשית מתוך רצון לשדרג את רמת הבטיחות של הבית, אך לא פחות מכך – מתוך מטרה להעלות את ערכו בשוק הנדל”ן.

האם תוספת ממ”ד מעלה את שווי הנכס?

התשובה לכך תלויה במספר פרמטרים. ברוב המקרים, כאשר מתווספת לדירה תוספת ממ”ד, השווי הכללי של הנכס עולה. מדובר בהוספת שטח בנוי, לרוב בגודל של כ-9 מ”ר נטו, ולפעמים גם יותר, תלוי בהיתרי הבנייה. מאחר שמחיר למ”ר בנוי הוא מרכיב מרכזי בהערכת שווי הנכס, תוספת כזו משפיעה ישירות על הערכת השמאי. יתרה מזאת, נכס עם ממ”ד נתפס על ידי הקונים כבטוח יותר, עדכני יותר, ומותאם למציאות הביטחונית בישראל – במיוחד באזורים רגישים.

שווי הנכס מושפע גם מהמיקום הגאוגרפי. תוספת ממ”ד בבית קרקע בעוטף עזה או באזורים כמו קריית שמונה, חיפה או אשקלון, נחשבת לבעלת ערך גבוה יותר מאשר תוספת דומה באזור המרכז, בו האיום הביטחוני נתפס כנמוך יותר. במילים אחרות – הערך המוסף אינו רק פונקציונלי, אלא גם רגשי ותחושתי.

כיצד שמאי מקרקעין מעריך תוספת ממ”ד?

שמאי מקרקעין בודק את תוספת הממ”ד לא רק כשטח בנוי נוסף, אלא גם כאלמנט בטיחותי, תכנוני ותפעולי. תוספת ממ”ד לבית קרקע נבחנת לפי התאמתה לאופי הנכס, חומרים, תכנון, אופן הביצוע והאם היא משתלבת היטב במבנה. כאשר מדובר בתוספת ממ”ד לבית משותף, יש משקל לשאלה האם מדובר בממ”ד פרטי או ממ”ד קומתי משותף, האם קיימת הסכמה בין הדיירים, ומה מצב התחזוקה של המבנה כולו. במקרים בהם הממ”ד מהווה חלק אינטגרלי מהדירה, עם גישה נוחה, אוורור תקני ומיזוג, הוא משפיע בצורה משמעותית על ערך הדירה לעומת ממ”ד שלא תוכנן היטב או חורג מגבולות המגרש.

מה היתרונות שממ”ד מביא מעבר לשווי כספי?

לתוספת ממ”ד יתרונות רבים מעבר להשפעתה הישירה על הערכת שמאי:

• תחושת ביטחון: משפחות עם ילדים, דיירים מבוגרים או אוכלוסיות פגיעות יעדיפו לגור בנכס עם ממ”ד.

• שדרוג מבני: לעיתים תוספת הממ”ד כוללת שיפוץ נלווה של חדרים סמוכים.

• שימושים נוספים: ממ”ד יכול לשמש כחדר עבודה, חדר שינה נוסף או מחסן – תלוי בעיצוב.

• אטרקטיביות בשוק ההשכרה: נכסים עם ממ”ד נחשבים לאטרקטיביים יותר לשוכרים, במיוחד במקומות עם אוכלוסייה צעירה או בקרבת מוסדות לימוד.

כמה עולה להוסיף ממ”ד – והאם זה משתלם?

עלות תוספת ממ”ד משתנה בהתאם לסוג הנכס, מיקומו והמורכבות ההנדסית. עבור תוספת ממ”ד לבית קרקע, העלות נעה לרוב בין 120,000 ל-180,000 ש”ח, בעוד שבבתים משותפים, העלות יכולה להיות גבוהה יותר עקב אילוצים תכנוניים, צורך בחיזוק, הנדסה מורכבת ועוד.

ברוב המקרים, הערכת שמאי תצביע על עלייה בשווי הנכס בגובה של 70%-100% מעלות הבנייה. כלומר, אם הוספת ממ”ד עלתה 150,000 ש”ח, ייתכן שהשווי יעלה ב-120,000 עד 170,000 ש”ח – ולעיתים אף יותר, במיוחד באזורים עם ביקוש גבוה.

תוספת ממ”ד בבית משותף – אתגר תכנוני ומשפטי

במקרים של תוספת ממ”ד בבית משותף, יש לקחת בחשבון את האתגרים הבאים:

• אישורים מהעירייה ומהוועדה המקומית לתכנון ובנייה

• הסכמות של שכנים בבניין

• השפעה על חזית הבניין והשטחים המשותפים

• צורך בהתאמות קונסטרוקטיביות או חיזוק המבנה

העובדה שתוספת ממ”ד בבית משותף היא פרויקט מורכב אינה מונעת את הביצוע, אך בהחלט מחייבת ליווי מקצועי של אדריכל, מהנדס ושמאי מקרקעין.

שאלות נפוצות בנושא תוספת ממ”ד

האם כל ממ”ד מעלה את שווי הנכס באותה מידה?

לא. שווי התוספת תלוי בגורמים כמו מיקום הנכס, איכות הבנייה, אינטגרציה בתכנון, ואפילו בביקוש הקיים לאזור.

האם יש מענקים להוספת ממ”ד?

במקרים מסוימים, המדינה מעניקה סיוע או מענקים עבור תוספת ממ”ד, בעיקר באזורי עימות. חשוב לבדוק מול הרשות המקומית או פיקוד העורף.

האם כדאי להוסיף ממ”ד או להשקיע בשיפוץ אחר?

אם המטרה היא גם שדרוג בטיחות וגם תוספת ערך – ממ”ד הוא מהלך משתלם. לעיתים קרובות, הוא מעלה את שווי הנכס יותר משיפוץ מטבח או סלון.

האם כדאי לפנות לשמאי לפני תוספת ממ”ד?

בהחלט. שמאי מקרקעין מקצועי יסייע להעריך מראש את התשואה על ההשקעה, לבדוק זכויות בנייה ולהימנע מהפתעות בהמשך.

סיכום: תוספת ממ”ד – גם הגנה, גם תשואה

אין ספק שתוספת ממ”ד לנכס, בין אם מדובר בבית קרקע או בבית משותף, משדרגת את ערכו – לא רק מבחינת שווי כספי, אלא גם באיכות החיים, בתחושת הביטחון ובפוטנציאל המכירה או ההשכרה. עם זאת, מדובר במהלך הדורש תכנון, אישורים והשקעה משמעותית. כדי להבין את הערך האמיתי שתוספת ממ”ד תביא לנכס הספציפי שלכם – מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי.

יניב רפאל, שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון רב בתחום, עומד לרשותכם לכל שאלה או ייעוץ מקצועי, וילווה אתכם בתהליך – משלב התכנון ועד הערכת השווי לאחר הביצוע.