הערכות שווי – אילו סוגים של נכסים מעריך שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שיודע לקבוע את הערך של נכסים מכל הסוגים – גם כשהמטרה של השמאות היא הצעת הנכס למכירה במחיר הולם, גם במסגרת בדיקה לקראת קנייה, גם כחלק מפירוק שיתוף על-מנת להשלים את המהלך באופן אופטימלי וגם לצרכי מיסוי שונים. הערכות שווי – אילו סוגים של נכסים מעריך שמאי מקרקעין?

דירות ובתים פרטיים

השמאות הנפוצה ביותר היא של דירות ובתים פרטיים. שמאי מקרקעין מקצועי משקלל בהערכה שלו מגוון רחב מאוד של נתונים: שטח, מספר חדרים, מצב פיזי (הן של הדירה והן של הבניין), תוספות כגון מעלית ו/או חניה, מיקום, סביבה, אפשרויות הרחבה (לרבות היתכנות לתמ”א 38 בדירות בבניינים ישנים), מצב משפטי ועוד. כדאי לדעת שהערכת שווי של בית פרטי נחשבת למורכבת יותר מזו של דירה, למרות המאפיינים הדומים, וזאת עקב הצורך בבדיקה יסודית של השטח ושל חריגות הבנייה אם יש כאלה.

קרקעות וזכויות בנייה

קרקע עשויה להיות נכס בעל שווי כספי גבוה מאוד, ובפרט אם יש סיכוי ממשי להפשרתה לבנייה (או שכבר אושרה בה בנייה). שמאות מקרקעין למגרש או קרקע מחייבת בקיאות ספציפית, ובפרט כשיש מידה רבה של אי ודאות: אם טרם בוצע שינוי ייעוד, ערך הקרקע מושפע באופן טבעי מהסיכוי להפשרתה. בנוסף ישנה השפעה רבה להיבטי מיסוי במקרים אלה. בהתאם רק שמאי מקרקעין מיומן במיוחד יכול לספק הערכת שווי אמינה.

נכסים מסחריים

חנות, מחסן, מרכז מסחרי שלם או משרד הם סוגים נוספים של נכסים ששמאי מקרקעין מוסמך לספק עבורם הערכת שווי. גם שירות זה נחשב למורכב מאוד, ומחייבת ניסיון בעריכת שמאות לנכסים אלה. הגישה המקובלת בשמאות של נכסים מסחריים היא גישת היוון ההכנסות שמבוססת על אומדן דמי השכירות שניתן לקבל עבור אותו נכס. בין השאר נלקחים בחשבון רמת הסיכון של מי ששוכר או רוכש את הנכס, והלוקיישן שלו.

נכסים נוספים

באופן עקרוני שמאי מקרקעין יכול לספק הערכת שווי לגבי כל נכס דלא ניידי. דוגמה לנכס כזה היא חניה – ככל שמצוקת החניה בערי המרכז (ולא רק בהן) מחמירה, ערכו של מקום חנייה הופך לגבוה יותר ויותר. בנוסף מתבצעות יותר ויותר עסקאות שבמרכזן חניה, ולכן הצורך בהערכת שווי מדויקת.