חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה – יניב רפאל מסביר כל מה שחשוב לדעת

חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה הוא אחד החוקים המרכזיים בתחום הנדל"ן בישראל, אשר משפיע ישירות על כל עסקת מקרקעין – בין אם מדובר ברכישת דירה, מכירת קרקע, ירושה או העברת נכסים. מדובר בחוק מורכב ורחב, הדורש הבנה מעמיקה של מושגים, תקנות וחריגים. במאמר זה נסקור לעומק את החוק, את אופן חישוב המיסים השונים, נבין מהן תקנות חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, ונברר כיצד ניתן להיערך באופן נכון מול רשות המסים.

מהו חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה?

חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה התשכ"ג 1963 הוא המסגרת המשפטית המרכזית שמסדירה את אופן מיסוי עסקאות מקרקעין בישראל. מטרת החוק היא למסות את רווחי ההון שנובעים מהעברת זכויות במקרקעין (מס שבח), וכן להטיל מס על רוכשים בעת רכישת מקרקעין (מס רכישה). החוק מתעדכן תדיר בהתאם לשינויים כלכליים, חברתיים ונדל"ניים, וכולל בתוכו גם תקנות רבות שנועדו לאפשר יישום אפקטיבי של הוראות החוק.

מס שבח – מיסוי רווח ההון במכירה

מס שבח הוא מס שמוטל על רווח ההון שנוצר בעת מכירת זכויות במקרקעין. הרווח, או ה"שבח", מחושב כהפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה ששולם בעת הקנייה ועוד.

החוק קובע כי כל מי שמוכר נכס מקרקעין בישראל מחויב לדווח על העסקה לרשות המסים תוך פרק זמן קצוב, ולשלם את המס הרלוונטי, אלא אם הוא זכאי לפטור.

החוק מאפשר פטור ממס שבח במצבים מסוימים, כמו מכירת דירה יחידה, העברת דירה בירושה בתנאים מסוימים, או במקרים של פירוק שיתוף בין בני זוג. כל מקרה נבחן לגופו, ובחלק מהמקרים מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין לצורך הגשת שומה עצמית שתשקף נכונה את שווי העסקה.

מס רכישה – מיסוי הקונה

מס רכישה הוא מס שמשלם כל אדם או גוף הרוכש זכויות במקרקעין בישראל. גובה המס משתנה לפי סוג הנכס, מטרת הרכישה וזהות הרוכש. כך למשל, מדרגות המס שונות ברכישת דירה ראשונה למגורים, דירה להשקעה, נכסים מסחריים או קרקעות.

החוק מתעדכן מדי שנה ומפרסם מדרגות מס חדשות, בהתאם לעליית המדד. ישנם גם פטורים או הקלות, למשל לעולים חדשים, נכים, או הורים לילדים עם מוגבלות. חשוב לבדוק את זכאותכם להטבות כאלו עוד לפני חתימה על הסכם הרכישה.

תקנות חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה

תקנות חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה הן חלק בלתי נפרד מהחוק עצמו, והן מפרטות את אופן היישום של ההוראות המרכזיות בחוק. תקנות אלו מגדירות בין היתר:

• אופן חישוב השבח ומס הרכישה

• תיעוד נדרש לצורך הכרה בהוצאות

• טפסים ודיווחים שיש להגיש

• מועדי תשלום המס או בקשת דחייה

הבנה של התקנות היא חיונית עבור כל מי שמעורב בעסקת מקרקעין, שכן הן משפיעות באופן ישיר על גובה המס הסופי.

תהליך הדיווח לרשות המסים

כאשר מתבצעת עסקה במקרקעין, יש לדווח עליה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום החתימה על ההסכם. הדיווח נעשה באמצעות טופס 7002, או דרך מערכת הדיווחים המקוונת של רשות המסים.

לאחר הגשת הדיווח, נשלחת שומה מטעם הרשות, ואם הצדדים לא מסכימים לה – ניתן להגיש שומה עצמית. כאן נכנס תפקידו של שמאי מקרקעין, שמסייע בהכנת שומה מקצועית ומנומקת אשר משקפת את שווי העסקה באופן אמיתי. במקרים רבים, שימוש בשמאי מקצועי עשוי להקטין את גובה המס המשולם ואף למנוע מחלוקות מול רשות המסים.

מתי חלה חובת תשלום ואילו סנקציות קיימות?

אי־עמידה בהוראות חוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה עלולה לגרור סנקציות חמורות. מי שאינו מדווח על עסקה במועד עלול להיקנס, לשלם ריבית, ואף לעכב את רישום הזכויות בטאבו. בנוסף, תשלום מאוחר של מס רכישה או מס שבח גורר תוספות הצמדה וריבית כחוק.

לכן חשוב לפעול מראש בצורה מסודרת, לתכנן את העסקה נכון ולהיערך לתשלום המס במועד. לא פעם מתברר שמידע שנראה שולי לכאורה – כמו תאריך רכישה מדויק, או שיפוץ שבוצע – עשוי להשפיע באופן משמעותי על גובה המס.

דגשים חשובים בחוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה

• החוק תקף לכל סוגי הזכויות במקרקעין, כולל דירות, קרקעות, מגרשים, זכויות בנייה ונכסים מסחריים.

• פטור ממס שבח ניתן רק בתנאים מוגדרים בחוק, ולא באופן אוטומטי.

• לא כל הוצאה נחשבת כהוצאה מוכרת לצורך חישוב השבח.

• בכל שינוי ייעוד או תוספת בנייה ייתכן ותידרש חבות מס נוספת (כגון דמי היתר או היטל השבחה).

מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?

בעסקאות נדל"ן, בפרט כאלה שכוללות מורכבות תכנונית או משפטית, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך. השמאי יכול להעריך את שווי הנכס לצורך דיווח לרשות המסים, לזהות הוצאות מוכרות, לנסח שומות נגדיות ולהוזיל את חבות המס.

שמאי גם יכול לבדוק האם יש פוטנציאל להשבחה עתידית, האם קיימות חריגות בנייה שישפיעו על השומה, ולספק תמונה כוללת שמאפשרת תכנון מס חכם ומדויק.

שאלות נפוצות על חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה

האם חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה התשכ"ג 1963 חל גם על ירושות?
כן, אך בתנאים מסוימים. יש לבדוק את סוג ההעברה ומערכת היחסים בין היורש למוריש. לעיתים מתקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של דירה שהתקבלה בירושה.

מה ההבדל בין חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה לבין חוק היטל השבחה?
חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מדינתי שגובות רשות המסים, בעוד שהיטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית שווי נכס כתוצאה מאישור תכניות.

האם אפשר להגיש בקשה לדחיית תשלום המס?
כן, יש מקרים שבהם ניתן לבקש פריסת תשלומים או דחייה, אך יש להגיש בקשה מנומקת ולעמוד בתנאים המפורטים בתקנות החוק.

מה המשמעות של שומה עצמית?
שומה עצמית היא חישוב יזום של המס על ידי המוכר או הרוכש, בעזרת שמאי או יועץ מס. רשות המסים יכולה לאשר את השומה או לקבוע אחרת.

האם כל רכישה מחייבת תשלום מס רכישה?
לרוב כן, אך קיימים פטורים מסוימים, כמו ברכישת דירה יחידה בשווי נמוך מהמינימום שנקבע במדרגות המס, או בהעברת נכס בין בני משפחה מדרגה ראשונה.

סיכום

חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה מהווה נדבך מרכזי בכל עסקת מקרקעין בישראל. הכרת הוראות החוק, הבנת תקנות חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, ותכנון נכון של העסקה יכולים לחסוך עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים. בין אם אתם מוכרים נכס, רוכשים דירה, או מקבלים נכס בירושה – מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי לפני ביצוע הפעולה.

יניב רפאל, שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה, ישמח ללוות אתכם לאורך כל הדרך – משלב בדיקת הנכס, דרך הערכת שווי לצורכי מס, ועד הגשת שומות מקצועיות לרשות המסים. לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות – צרו קשר עוד היום.