מהי שומת מקרקעין ומדוע היא כה חשובה?
כמעט ואין עסקת נדל”ן גדולה שמתבצעת היום במדינת ישראל, ללא הערכת שווי של שמאי מקרקעין מוסמך.
ככלל, היחיד שעל פי החוק מוסמך להעריך שווי של נכס מקרקעין זה שמאי מקרקעין.
זה יכול להיות בית פרטי, דירה, משק חקלאי, זכויות בנייה ואף לצורך חלוקה בעת פירוק שותפות. שומת מקרקעין היא הדרך למצוא את עמק השווה ולהגיע לאמת לאחר מחקר מקיף ומהימן. בכדי להעריך את שוויו של נכס נדל”ני כלשהו, יש צורך בבדיקות מקיפות ובנתונים רבים שלא תמיד קשורים רק למבנה עצמו, אלא גם לסביבה, לאזור, למצב השוק בזמן נתון ולעוד משתנים רבים. לכן, במידה וגם אתם עומדים נמצאים לפני עסקה ולא משנה אם אתם בצד המוכר או בצד הקונה – מה שאתם באמת צריכים זה שירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי כמו יניב רפאל, שמאי מנוסה ומוסמך שישקף לכם את מחיר הנכס האמיתי והמדויק ביותר כדי להבטיח את מקסום הפוטנציאל הכלכלי שגלום בעסקה.
מהי שומת מקרקעין ומדוע היא כה חשובה?
שומת מקרקעין הינה הערכת שווי רשמית של נכס נדל”ני, אשר מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. שומת מקרקעין מהווה כלי מרכזי בקבלת החלטות פיננסיות שונות, לרבות בעסקאות נדל”ן, בהיבטי מיסוי מקרקעין ובהליכים משפטיים שונים.
ככלל, שומת מקרקעין מתבססת על מגוון גורמים שונים – מיקומו של הנכס, ייעודו התכנוני, מצבו של המבנה, מגמות השוק והיבטים משפטיים ותכנוניים שונים. על כן, שומת המקרקעין מספקת מידע מהימן לכלל השחקנים בזירה הנדל”נית כדוגמת בעלי נכסים, רוכשים, רשויות המס והבנקים, ומסייעת בקבלת החלטות מושכלות. באופן טבעי, בהיעדרה וללא הערכה מקצועית, עלול להיווצר פער בין שווי השוק של הנכס לבין התמורה המתקבלת בעסקה הרלוונטית.
לפיכך, נדירות עסקאות הנדל”ן המשמעותיות אשר אינן כוללות הערכת שווי מטעם שמאי מקרקעין מוסמך.
מתי צריך לבצע שומת מקרקעין?
שומת מקרקעין עשויה להידרש במגוון מצבים שונים אשר מקימים צורך בהערכת שווי מקצועית ומדויקת של נכס נדל”ן. בין המקרים המרכזיים ניתן למנות:
- רכישת או מכירת נכס – בטרם רכישת או מכירת נכס, שומת מקרקעין תסייע בקביעת מחיר ריאלי לעסקה. לפיכך, שומת המקרקעין מאפשרת לקונים לוודא כי הם אינם משלמים מחיר מופרז, ולרוכשים לקבוע מחיר אשר מבוסס על ערך השוק הריאלי של הנכס.
- קבלת משכנתא – במרבית המקרים, לצורך מתן משכנתא, ידרוש הבנק שומת מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס המשמש כבטוחה להלוואה. השווי אשר יקבע ישפיע ישירות על סכום המשכנתא שהבנק יאשר, ועל אחוזי המימון שהלווה יקבל.
- מיסוי מקרקעין והשבחה – שומת מקרקעין תידרש לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה בעת ביצוע עסקאות נדל”ן. בנוסף, במקרים הכוללים היטל השבחה בגין עליית ערכו של הנכס כתוצאה מהליכי תכנון, שומת מקרקעין עשויה לשמש כראיה לפיה ההשבחה נמוכה מהערכת הוועדה המקומית, ובכך להפחית את גובה התשלום.
- הליכי ירושה וגירושין – עם דרישה לחלוקת נכסים בין יורשים או בין בני זוג מתגרשים, שומת מקרקעין תסייע בהערכת שווי הנכס באופן אובייקטיבי לצורך מניעת מחלוקות בין הצדדים.
- הפקעות ופיצויים – במקרים בהם המדינה או הרשות המקומית מפקיעות קרקע לצורך פרויקטים ציבוריים, שומת מקרקעין תקבע את גובה הפיצוי לבעלי הקרקע, בהתאם לערך השוק.
- התחדשות עירונית (תמ”א 38 ופינוי-בינוי) – בטרם יבוצע פרויקט התחדשות עירונית, שומת מקרקעין תסייע בהערכת שווי הדירות לפני ואחרי ביצוע הפרויקט, ותסייע בחישוב התמורה והפיצויים לבעלי הנכסים.
כיצד מתבצע הליך שומת מקרקעין?
שלבי ההליך
במרבית המקרים, שומת מקרקעין הינה הליך מובנה, אשר כולל מספר שלבים מרכזיים שמטרתם לספק הערכת שווי מדויקת אודות הנכס:
- איסוף נתונים – השמאי יאסוף את המידע הרלוונטי אודות הנכס; לרבות היתר הבנייה, הרישום בטאבו, התשריטים, הזכויות קנייניות והערות האזהרה.
- בחינת מצב הנכס – ייבדקו פרמטרים פיזיים אודות הנכס לרבות גודלו, מצבו התחזוקתי, תשתיותיו, שימושו בפועל וזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.
- ניתוח סביבתי – השמאי יבחן פרמטרים סביבתיים שונים אשר עשויים להשפיע על ערכו של הנכס.
- בחירת שיטת ההערכה – הערכת השמאות תתבצע באחת או בשילוב השיטות המקובלות:
- שיטת ההשוואה – השוואת מחירי נכסים דומים שנמכרו לאחרונה.
- שיטת היוון הכנסות – חישוב ערך הנכס על בסיס פוטנציאל ההכנסות שהוא מניב.
- שיטת העלות – חישוב עלות הקמת הנכס מחדש בניכוי פחת.
- הכנת דוח שמאות – השמאי יגיש דוח מפורט אשר יכלול את כלל הנתונים שנאספו, ניתוחים מקצועיים, שיטת ההערכה שנבחרה והמסקנה הסופית לגבי שווי הנכס.
גורמים אשר משפיעים על השומה
ערכו של הנכס ייקבע על פי מספר גורמים מרכזיים המשפיעים על שוויו:
- מיקום הנכס – אזור הנכס מהווה פרמטר קריטי לקביעת השווי. כך, קרבה למוסדות חינוך ומסחר, לתחבורה ציבורית ולפרויקטים לפיתוח עירוני עשויה להעלות את ערכו.
- מצב משפטי – סוג הבעלות, מגבלות משפטיות, הפקעות עתידיות וזכויות שימוש עשויות להשפיע, לחיוב או לשלילה, על שווי הנכס.
- מצב פיזי ותכנוני – גודלו של הנכס, מספר הקומות בו, גילו של המבנה, מצבו התחזוקתי ושיפוצים שבוצעו בו מהווים פרמטרים מרכזיים בקביעת השווי.
- נתוני השוק – השמאי יבחן את רמת ההיצע והביקוש באזור. כך, על ידי בחינת עסקאות דומות ואקטואליות, יעריך השמאי את הנכס בהתאם.
- זכויות בנייה נוספות – האפשרות להרחיב את הנכס, תוספת קומות או בנייה על הקרקע עשויה להגדיל משמעותית את ערכו של הנכס.
סוגי שומות מקרקעין
כאמור, שומת מקרקעין יכולה להתבצע למטרות שונות, בהתאם לצורכי הלקוח:
- שומת שוק – שומה המשמשת לקביעת מחיר מכירה או רכישה של נכס. מטרתה להעריך את שווי הנכס בהתאם לתנאי השוק, מחירי נכסים דומים וסביבת הנכס.
- שומת מס – משמשת לחישוב מס שבח בעת מכירת הנכס, לחישוב מס רכישה עבור קונים ולחישוב היטל השבחה במקרה של עליית ערך עקב שינוי תב”ע.
- שומת פיצויים – נערכת כאשר מקרקעין מופקעים על ידי המדינה, או כאשר נגרם נזק לנכס עקב שינויי תכנון או עבודות ציבוריות. פיצויים ייקבעו על פי שומה זו.
- שומה לצורכי בנקים – מבוצעת לצורך מתן משכנתא או הלוואה כנגד נכס. כך, הבנק ידרוש הערכה מקצועית של שווי הנכס כדי לקבוע את אחוזי המימון האפשריים.
- שומה לצרכים משפטיים – משמשת במקרים של מחלוקות בין יורשים, בין בני זוג המתגרשים או פירוק שותפויות. השומה תספק הערכה אובייקטיבית המאפשרת חלוקת נכסים הוגנת.
כיצד לבחור שמאי מקרקעין מקצועי?
על מנת לוודא ששמאי המקרקעין מוסמך, תחילה, מומלץ לבדוק את רישומו אל מול מועצת שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים. בקשו מהשמאי הסבר אודות ההליך ודוגמאות להערכות אשר ביצע בעבר על מנת לוודא את רמתו המקצועית.
כאן המקום להבדיל בין שמאי פרטי לשמאי מטעם הבנק –שמאי פרטי נשכר ישירות על ידי הלקוח ומייצג את האינטרסים שלו; זאת בעוד ששמאי מטעם הבנק יפעל עבור המוסד והפיננסי, ומטרתו להגן על האינטרסים של הבנק בעת מתן משכנתאות.
מחיר שומת מקרקעין עשוי להשתנות בהתאם לסוג הנכס ולמורכבות ההערכה. ככלל, הערכת שווי דירה עשויה לנוע בין 2,000 ל-5,000 ₪, בעוד שהערכת שווי בית צמוד קרקע נעה בין 2,500 ל-6,000 ₪. באופן דומה, משך הזמן הנדרש לביצוע השומה תלוי במורכבות הנכס ובזמינות המסמכים. עם זאת, ככלל, הליך זה עשוי לקחת בין מספר ימים למספר שבועות.
שאלות נפוצות בנושא שומת מקרקעין?
האם שומת מקרקעין מהווה מסמך מחייב?
מסמך שומת המקרקעין איננו בהכרח מחייב. כך, שומה פרטית איננה מחייבת רשויות או בנקים. עם זאת, שומה מטעם גוף מוסמך עשויה להוות מסמך מחייב.
האם ניתן לערער על שומה?
כן. כתגובה לשומה, ניתן להגיש חוות דעת נגדית משמאי אחר. כמו כן, ניתן לערער על שומה ככל ונעשתה על ידי רשות, כדוגמת ועדת השגות במקרה של היטל השבחה או מס שבח.
כמה זמן שומה נשארת בתוקף?
לרוב, שומה תקפה למספר חודשים ועד כשנה; זאת בהתאם לדרישות הגוף המזמין ולשינויים בשוק הנדל”ן.
האם ניתן להשתמש באותה שומה עבור מספר גופים?
התשובה תלויה במיהות הגוף המזמין. כך, בנקים דורשים שומה ייעודית, בעוד שרשויות מס וגופים פרטיים עשויים לקבל שומה קיימת ככל והיא עדכנית.
כיצד משרד יניב רפאל יכול לעזור לך בשומת מקרקעין?
עם ניסיון של למעלה מ-15 שנים בשמאות מקרקעין, שמאות רכוש, שמאות חקלאית ובוררות מקרקעין, משרד יניב רפאל מתמחה במתן שירותי שומת מקרקעין מקצועיים ללקוחות פרטיים ועסקיים.
בעקבות צוות שמאים מנוסה אשר מלווה את הלקוח לאורך כל שלבי עסקת הנדל”ן, לרבות בדיקת כלל ההיטלים והמיסים ותוך סיוע בהתנהלות אל מול הרשויות, המשרד מצטיין במציאת פתרונות יצירתיים אשר מאפשרים חיסכון משמעותי בעלויות, ובמניעת תשלומים מיותרים.
המשרד דוגל בשקיפות מלאה מול הלקוח, לרבות הקפדה נטולת פשרות על מקצועיות ואמינות. זקוקים לשומת מקרקעין? צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי!