שמאות בתהליך המשכנתא
במהלך תהליך המשכנתא שלנו, הבנק יבקש מאיתנו להזמין שמאי על מנת לבדוק את מצבו הפיזי, מצבו המשפטי (כגון נסח טאבו וכדומה) שסופה של הבדיקה הוא יאמו את שווי הדירה ויציין הערות נוספות לבנק במידה ויש.
מדוע הבנק מבקש בדיקה של שמאי?
ההנחה שלכם היא שלפני שחתמתם על חוזה עם הבנק, עשיתם בדיקה מקיפה על המחירים בשכונה, בדקתם את הדירה מכל היבט אפשרי ואפילו המתווך או הקבלן שרכשתם ממנו את הדירה הבטיח לכם שקיבלתם את המחיר הכי טוב שהוא יכל להשיג לכם, אפילו מתחת למחיר השוק.
תפקידו של השמאי הוא בעצם לוודא שאכן מחיר הדירה תואם למחירי השוק, בהתאם למספר פרמטרים אותם הוא בוחן במהלך הביקור בנכס :
- מחיר למטר בעסקאות דומות
- מיקום הנכס
- קומה
- חניה
- חריגות והתרי בניה
- מחסן
- כיווני אויר
- ועוד.
בסוף התהליך, הקביעה של השמאי תהיה מקצועית ומבוססת על ידע מקצועי שרכש ולכן הבנק יסמוך על קביעתו של השמאי באופן מלא.
לפני שאתם ניגשים ובוחרים בעצמכם את השמאי שיבחן את הנכס שלכם, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי.
השמאי מציין בדוח בנוסף מה שווי הנכס למימוש מהיר, מהו ערך הכינוס של הנכס (כלומר כמה עולה לשקם את הנכס במקרים של הרס מוחלט). תצטרכו להשתמש בערך זה מול חברות הביטוח, לביטוח הנכס כפי שהבנק יבקש ממכם.
מה בודק השמאי?
שמאי המשכנתא שלכם בודק את כל המידע שהבנק דורש בכדי לאמת לבנק שמדובר בנכס תקין ושיש לבנק את האור הירוק לתהליך.
- תקינות הכנס ברמה הפיזית
- תקינות ברימומים המשפטיים של הנכס
- חריגות והיתרי בניה
- שעבוד או משכון על הנכס
מה קורה אם מחיר השמאי נמוך ממחיר החוזה שלכם?
חשוב להבין שהבנק מנהל את הסיכונים שלו ולכן הוא יסתמך על המחיר הנמוך מבין האפשרות של מחיר החוזה אל מול מחיר המוערך ששלח השמאי.
לדוגמה – רכשתם דירה בעלות 1,500,000 אך השמאי הערך את הכנס בשווי 1,350,000. מבחינת הבנק ההתייחסות לשווי הנכס הוא למחיר הנמוך – 1,350,000 בלבד.
גם במצב הפוך, במידה ומחיר החוזה נמוך ממחיר הערכת השמאי, הבנק יסתמך על מחיר החוזה.
באיזה שלב תצטרכו להזמין את השמאי?
את השמאי נהוג להזמין לאחר חתימת החוזה ולאחר ניהול המשא ומתן מול הבנקים. הבנק יגיש לכם רשימה של שמאים איתם הוא עובד ואתם תצטרכו לבחור שמאי מתוך הרשימה.
שימו לב – אתם תשלמו על עלות השמאי אך לא תקבלו אותה אליכם. היא מופנית ישירות את הבנק המבקש.
עם זאת, במידה ותרצו להפנות את ההערכת השמאי לבנק אחר תוכלו לעשות זאת ע”י בקשה אך לרוב תיאלצו לשלם תשלום נוסף עבור ההסבה. מדובר בסכום נמוך אז אין לכם מה לדאוג.
כמה זה עולה לנו?
שמאות עולה לרוב בין 400 ל 1200 ש”ח (מדובר בנכסים עד שווי של 4,000,000 ש”ח).
שמאי מקרקעין, הערכת שווי דירה, היטל השבחה, שמאי מקרקעין במודיעין, שמאי רכוש, דוח אפס, שמאי מקרקעין במושבים, שמאי דירות, שמאי נחלה, שמאי בשוהם, שמאי נזקי מים, תמ”א 38 ירושלים, שמאי, שמאי מקרקעין בירושלים