שמאי במושבים – מה חשוב לדעת

במסגרת תחום שמאות המקרקעין, לא פעם ולא פעמיים שמאי יידרש להעניק הערכת שווי עבור עסקה של רכישת נחלה במושב. אולם, קיימים הבדלים מהותיים לבין עסקאות רכישה של נחלות במושבים, לבין עסקאות “רגילות” בהן רוכשים נכס בעיר מסוימת. ובכן, בדיוק לשם כך אנחנו כאן. בכתבה הבאה, נסביר לכם על ההבדלים בין רכישת נחלה במושב לבין רכישת נכס בעיר. בנוסף, נסביר לכם כל מה שצריך לדעת כדי לבחור שמאי במושבים בצורה נכונה. 

אילו זכויות אנחנו רוכשים במושב?

כפי שהזכרנו קודם לכן, עסקאות רכישה במושב הן שונות לגמרי. בעסקאות אלו אנחנו לא בדיוק רוכשים נכס, אלא רוכשים זכויות בנחלה. זכויות אלו מוגדרות בתור זכויות בר רשות. ניתן להגיד כי אלו זכויות שימוש, אותן רשות מקרקעי ישראל מעניקות לבעלים. בעתיד, כאשר בעל הנחלה ירצה להגדיל את זכויות הבנייה – הוא יצטרך לשאת בתשלומים נלווים. חשוב להדגיש כי גם האופן בו בעל הנחלה ירצה להרחיב ולפצל אותה אמור להיערך בליווי של שמאי. בין אם מדובר בהרחבת בנייה לצורך מגורים נוספים או בכל סוג הרחבה אחר – חשוב להיעזר בשירותיו של שמאי במושבים שיעזור לנו לעמוד בתקנים המחמירים בחוק.

האם נחלה היא נכס נדל”ן?

לא בדיוק. למעשה, שמאי במושבים תמיד יזכיר לכם כי נחלה אינה מהווה נכס נדל”ן, כמו דירה בעיר מסוימת לצורך העניין. זכויות על נחלה מסוימת בדרך כלל יהיו רשומות במספר רשויות. בהתאם, רוכש הנחלה אמור לקבל את מצב הזכויות מכל אותם גופים הרלוונטיים עבור הנחלה הספציפית אותה רכש. 

שמאי במושבים – מה הוא בוחן?

אחרי שהבנו כי רכישת נחלה במושב שונה במהותה מרכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר, הגיע הזמן להבין מה שמאי במושבים בוחן. הנה כמה נקודות עיקריות:

• שטח למגורים – הערכה של השטח המותר למגורים. הערכה זו מתבצעת בהתאם למצב התכנוני של אותה נחלה.

• הסכם המשבצת – בחינת הסכם המשבצת בין כל אותם גורמים רלוונטיים. הסכם המשבצת הוא בעצם הסכם שכירות. במקרים מסוימים, הסכם זה הוא דו צדדי (לדוגמא האגודה השיתופית בישוב מול רשות מקרקעי ישראל). 

• הערכת הפוטנציאל התכנוני – שמאי במושבים אמור גם להעריך את הפוטנציאל התכנוני. הערכה זו מתבצעת בין היתר בהתאם לתוכניות החלות על אותה קרקע. ייתכן כי בשל אותן תוכניות, מתאפשר להגדיל את זכויות הבנייה על נחלה מסוימת.

איך לבחור שמאי מקרקעין עבור רכישת נחלות במושבים?

• ניסיון – כמובן שניסיון הוא אחד ההיבטים החשובים ביותר. תמיד נרצה לבחור אך ורק שמאי מקרקעין עם ניסיון מוכח בתחום, שסייע להרבה לקוחות בעבר. כאשר מדובר ברכישת נחלות במושבים – כמובן שנרצה לבחור שמאי מקרקעין עם ניסיון בעסקאות מסוג זה.

• בקיאות וידע מעמיק בנוגע למושב – נרצה לעבוד אך ורק עם שמאי שמכיר לעומק את המושב בו נרצה לרכוש נחלה מסוימת. שמאי כזה יוכל להדריך אותנו בצורה אובייקטיבית, ולשקף לנו אודות כדאיות העסקה.

לסיכום

גם כאשר נבחר שמאי במושבים עבור רכישת נחלה נצטרך לבחור היטב שמאי מקצועי, עם ניסיון מוכח ומעמיק בתחום. דוגמא נהדרת היא משרדו של יניב רפאל – משרד שמאים עם ניסיון עשיר במגוון תיקי לקוחות, שמסייע לרוכשים במהלך עסקאות מקרקעין מזה 15 שנה.