שמאי בנק – תפקידו וחשיבותו בתהליך המשכנתא והערכת הנכס

כנראה שרוב האנשים מכירים את המילה שמאי בהקשר של הערכת נכס נדל”ן, אך כשמדובר בשמאי בנק תפקידו כולל אחריות נוספת, הקשורה במשכנתאות והלוואות. הוא נדרש להעריך ולקבוע את שווי הנכס של הלקוח וזאת באמצעות בדיקה של קריטריונים מוגדרים כמו מיקום הכנס, מצבו, גודלו, וכהשוואה לשאר השוק. המטרה שהבדיקה תהיה כמה שיותר אובייקטיבית ומסתמכת על עובדות בשטח.

המטרה העיקרית שלו היא לבחון את הנכס של אותו לקוח המעוניין בלקיחת משכנתא מהבנק ובכך להבטיח מצב בו ניתן להסתמך על השווי של אותו נכס כבטוחה לאותה הלוואה. לאחר בדיקת שווי הנכס ניתן להעריך האם שווי ההלוואה זהה לשווי הנכס ובמידה וכן, אפשר לאשר אותה ללקוח. באופן זה הבנק מבטיח כי לא יפגע בצורה כלכלית מאותו לקוח.

תהליך עבודה של שמאי בנק – 

ראשית כל, בכדי ששמאי בנק ידע איזה נכס להעריך יש לקבל מהלקוח את המסמכים והפרטים עבור אותו הנכס ובהמשך לכך, לקבוע זמן בו השמאי יגיע לראות אותו.

בבדיקה הפיזית של הנכס, השמאי יבדוק את מצבו ברמת התחזוקה, האם נעשו בו שיפוצים או זקוק לכאלה, מה הגודל שלו ומה נמצא בסביבתו כמו למשל הא יש גינה ומה שטחה, חניות, האם זה קרוב למקומות מיוחדים ועוד.

לאחר התרשמות מהנכס עצמו, שמאי הבנק יבצע בדיקה מעמיקה של השוק, על מנת לבצע השוואות למול שווי של נכסים עם מאפיינים דומים לנכס הנבדק. בשלב זה חשוב להקפיד על השוואה עם נכסים שדומים לנכס בכל המובנים כמו למשל במיקום הגיאוגרפי והגודל שלהם.

בשלב האחרון, יסכם שמאי הבנק את הדברים ויכין דוח מקצועי הכולל כמובן את שווי הנכס ועל סמך אילו נתונים הוא נקבע. בסיום התהליך, הבנק יבחן את הבקשה של הלקוח למול שווי הנכס ותתקבל ההחלטה האם לאשר את המשכנתא המבוקשת.

האם התהליך והתפקיד חשובים?

תהליך הערכה של שמאי בנק בתהליך של קבלת הלוואות הוא חשוב מאד כיוון והוא בוחן את הדברים על דיוקם ועשוי למנוע מצב בו לקוח יקבל משכנתא שלא יוכל לעמוד בה. בהתאם לכך, הערכת שווי הנכס ע”י שמאי בנק, מסייעת בהגנה הן על הבנק עצמו והן על הלקוח.

עם כן, טרם תיגשו לבנק, כדאי לוודא כי אכן הנכס שאתם מציעים כבטחה, הוא תקין ובמצב טוב. כמו כן, תוכלו לבצע הערכה גסה של שווי הנכס למול המאפיינים שלו כמו מיקומו וכן, למול שאר השוק, כך תוכלו להקטין את הסיכויים בכך שתבקשו משכנתא גבוה מידי משווי הנכס.

חשוב לקחת בחשבון, שישנם מצבים שתקבלו את הערכת שמאי הבנק ותהיו מופתעים מהשווי הנמוך שיצוין בו, ועל כך כדאי לעשות את הבדיקה כמה שיותר מוקדם ולחשוב על תכנית נוספת במידת הצורך.

בסיכומו של דבר, שמאי בנק הוא האדם שיבחן ויעריך את שווי הנכס של לקוחות שמעוניינים לקחת משכנתא, טרם האישור שיקבלו. ישנה חשיבות להערכה זו קודם לכן, כיוון ומצב זה עשוי למנוע את האפשרות שהלקוח לא יוכל להחזיר את כל המשכנתא במידה ושווי הנכס נמוך יותר מימה שחשב. בהתאם לכך, לאחר הערכת השמאי הן הלקוח והן הבנק יוכלו לקבל החלטות כלכליות מושכלות בכדי שאף צד לא יפסיד בתהליך.